Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Президиум Госсовета снова строит доступное жилье



Вчера состоялось очередное заседание президиума Госсовета, посвященное программе доступного жилья. Буквально накануне президент Владимир Путин еще раз напомнил, что один из главных инструментов выполнения этой программы - это ипотечное кредитование. И хотя в развитии ипотеки в России наметились серьезные положительные сдвиги, основные проблемы до сих пор не преодолены. Это по-прежнему высокие ставки кредитования, завышенный размер первого "стартового" взноса. Кроме того, от повышающегося спроса на жилищном рынке явно отстает предложение, а потому, чтобы смягчить бурный рост цен на квадратные метры, предстоит еще раз подумать, как в кратчайшие сроки простимулировать строителей и инвесторов, вкладывающихся в жилищный сектор.

Правовая база для развития ипотеки в России в целом сформирована. Главная задача сегодня - учитывая масштабы рынка недвижимости и его социальную значимость, научиться эффективно регулировать рынок жилья, с одной стороны, ограничивая риски граждан и организаций - участников, а с другой - финансируя развитие ипотеки и поощряя участие в ней банков и ЖСК налоговыми и прочими льготами.

За основу был взят американский опыт. При этом никто почему-то не обратил внимания на то, что в стране нет нормального финансового рынка, на котором могли бы обращаться ипотечные ценные бумаги, а ресурсы АИЖК (около 200 млн. долл.) слишком малы, чтобы финансировать рынок за счет государственных средств. Как итог, объем накопленных за несколько лет банковских ипотечных кредитов не превышает 1,5 млрд. долл., а ипотечные ценные бумаги на финансовом рынке так и не появились.

Превращение ипотеки в массовый банковский продукт началось в 2003 году.

Одновременно с банками свои услуги по кредитованию приобретения жилья стали предлагать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которые можно считать аналогами действующих в Европе строительных касс. Пользуясь "дырами" в законодательстве, обеспечивающими свободу деятельности, они смогли предложить гражданам достаточно интересные ипотечные программы, имеющие ряд преимуществ перед аналогичными банковскими. Во-первых, для вступления в ЖСК не надо собирать вороха документов. Во-вторых, у покупателя имеется больше прав распоряжения квартирой, чем при банковской сделке. В-третьих, стоимость кредита ЖСК составит всего 3-5 процентов годовых. Правда, следует учесть, что накопительные взносы в отличие от банковских депозитов не будут приносить процентного дохода и при вступлении в кооператив сразу придется заплатить 3-5 процентов от будущей стоимости квартиры. Но даже с учетом этого кредит в ЖСК обойдется гражданину намного дешевле, чем ссуда в банке. Как результат, многие крупные ЖСК имеют сейчас сопоставимый с ведущими банками объем ипотечных кредитов.

Банковские кредиты по-прежнему недоступны подавляющей части граждан. Кредит на приобретение готовой квартиры можно получить по цене от 10 процентов годовых в валюте и от 15 процентов годовых в рублях. То есть, оформляя кредит на 10 лет, покупатель квартиры за время его погашения выплачивает минимум две ее стоимости. Кредит под жилье в строящемся доме банк выдаст по еще более высокой (на 2-4 процента) ставке. Неохотно снижают банки и величину первого взноса: обычно гражданин должен оплатить за счет собственных средств не менее трети стоимости квартиры. Одновременно покупатель должен застраховать приобретаемое жилье и жизнь, а также оплатить сбор за рассмотрение кредитной заявки и проведение сделки, что удорожит приобретение квартиры еще на 2-2,5 процента.

Осознав это, законодатели попытались исправить ситуацию. В прошлом году законодатели приняли огромный "пакет" из почти трех десятков законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Не все они восприняты однозначно. Например, поправки в закон о долевом строительстве, активно защищающий граждан-дольщиков, вызвали бурный протест со стороны строительного бизнеса. ("РГ" писала об этом в ...) Тем не менее, государство начинает более жестко регулировать и деятельность ЖСК: с апреля 2005 г. вступил в силу Закон "О жилищных накопительных кооперативах". И снова реакция рынка оказалась неоднозначной: с одной стороны, законодатели ограничили максимальное число пайщиков кооператива пятью тысячами человек, потребовав в противном случае перерегистрироваться в качестве кредитной организации, заставили ЖСК вносить информацию о каждом новом члене в государственный реестр. То есть попытались формализовать их деятельность. Посыл авторов закона понятен: избежать "перерождения" ЖСК в новые "пирамиды". Но с точки зрения участников этого рынка, степень формализации местами выглядит абсурдной. Так, от ЖСК потребовали утверждать новые тарифные планы на общем собрании и ежегодно перевыбирать правление. Срок кредита теперь не может в 1,5 раза превышать срок накопления первоначального взноса на квартиру, что закрывает дорогу долгосрочному кредитованию граждан. С другой стороны, законодатели дают возможность перерегистрироваться действующим ЖСК в потребительские кооперативы и оставаться таким образом вообще вне системы государственного регулирования.

ЖСК, являясь по статусу некоммерческими организациями, не платят налогов на прибыль, имущество и единого социального налога. В отличие от банков им не надо выполнять жесткие нормативы по капиталу и ликвидности, формировать резервы. Но все эти "плюсы" наталкиваются на очень серьезный "минус": вложения в жилстройкассы, в отличие от банковских депозитов, не защищены системой страхования. А это означает, что крушение ЖСК (к примеру, в результате падения цен на жилье, роста процентных ставок или еще по каким-либо причинам) приведет к массовой потере средств вкладчиков, что, естественно, чревато социальным взрывом. Последнее - огромная проблема, которая может оказаться для рынка жилья миной замедленного действия.

Виктор Шпрингель, Екатерина Позднякова, эксперты Института открытой экономики


Вообще, при дальнейшем формировании нормативно-правовой базы необходимо помнить, что рынок недвижимости не относится к числу стабильных рынков. Квартиры покупаются или продаются необязательно только тогда, когда человек реально нуждается в жилье (или оно становится для него "лишним"). Многие вкладывают сбережения в строительство только для того, чтобы сохранить их и приумножить. Кроме того, многие сделки совершаются "впрок", то есть во многом потому, что люди ждут роста или падения цен. В такой ситуации достаточно небольшого толчка, вызванного не только экономическими (основными факторами динамики цен жилья являются объем денег в экономике и курс рубля), но и психологическими факторами, и рост цен может неожиданно смениться их резким падением, погребающим под собой банки, строительные компании и граждан, вложивших средства в недвижимость.



Очень похожие публикации:
Кого снесут в 2007 году
Из жизни конфликтующих
Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать?
Собственникам - права, регионам - ответственность
Дисциплина для землепользователя
Опасный лес
Ростик Групп занялась инвестициями в недвижимость


[t0.0151]