Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Вдоль по Пятницкой



Уровень вакантных площадей в торговых помещениях на Пятницкой улице оценивается экспертами в 2% на начало года. Это хороший показатель для тех, кто хочет основать здесь бизнес. Но в то же время Пятницкая несравнима по популярности и успеху с Тверской, Новым Арбатом или Кузнецким Мостом, где посетителей еще больше, а свободных мест в аренду еще меньше.

С виду улица Пятницкая ничем не отличается от многих других улиц внутри Садового кольца. Такая же малоэтажная застройка из смеси разных исторических эпох, разбавленная кое-где старинными особняками, такая же узкая пешеходная зона, те же привычные витрины. Однако, по оценкам экспертов рынка недвижимости, эта улица входит в десятку центральных торговых коридоров столицы, на которых бойко идут продажи. Помещения под магазины и рестораны здесь дороги, арендные ставки высоки, арендаторы съезжают редко. Представители крупного бизнеса (банки, страховщики, фирмы ТЭКа) обосновались на этой улице в офисах, что тоже определило ее характер. Пятницкая превратилась в торгово-деловую зону. А скоро станет еще и туристической.

Но все-таки Пятницкая получилась торговым коридором для самого разнообразного потребительского спектра с широким диапазоном доходов. “Этот коридор крайне неоднороден с точки зрения торгового потенциала, что закономерно для улицы такой протяженности, — рассказывает аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько. — Он начинается на противоположном берегу от Кремля и заканчивается уже на Валовой улице, у Садового кольца”.

На улице Пятницкой узкие тротуары, и по ним не разгуляешься, особенно ранней весной, когда все сплошь покрыто коркой льда. Однако улица почему-то всегда пользовалась любовью клиентов здешних торговых лавок, кафе и клубов. Издавна так сложилось, что для обеденного перерыва или для ужина здесь большой выбор заведений. Всего на Пятницкой более 100 торговых профилей, достойных внимания аналитиков рынка. Что интересно, какого-то общего профиля у всей этой вереницы учреждений нет: бок о бок расположены мебельные магазины, детские товары, тинейджерская и классическая обувь, бани, кофейни, экзотические рестораны, салоны связи и т. д. Из наиболее крупных по площади, заметных и известных точек — магазин мужской одежды “Реалист” в доме № 11, салон экологичной обуви Ecco (дом № 17), круглосуточный ресторан-кафе “Рок Вегас” (дом № 29) и “Пицца Хат” в этом же доме. В доме № 2 — комиссионный магазин “Второе дыхание”, где продают эксклюзивную одежду с плеча богатых граждан, которым дорогие вещи иногда надоедают. Правда, можно заметить, что на Пятницкой есть не один, а несколько салонов интерьера, пара-тройка арт-магазинчиков и багетных мастерских, где продают в том числе театральные аксессуары. Быть может, интерьерный профиль ориентирован на тех потребителей, которые в больших количествах размещают здесь свои офисные резиденции, а театральные аксессуары — на сотрудников и посетителей “Театра Луны”. Также есть ряд салонов красоты: “На Пятницкой”, “ЭлитЭль”, имидж-лаборатория “Персона”, “Версайс”. Не говоря уже о салонах мобильных телефонов и туристических агентствах, которых сейчас везде много. На Пятницкой их примерно дюжина.

Войдя на Пятницкую со стороны метро “Добрынинская”, посетитель столкнется с магазинами советского образца, на которых есть вывески “Колбасы” и “Главпромторг”. С другого конца Пятницкая как бы открывается набережной водоканала, в том месте, где заканчивается улица Балчуг. В центре этот торговый коридор разделяет большой собор в стиле барокко, построенный в 1762-1770 гг. Как говорит Ольга Ясько, даже неспециалисту, который пройдет всю улицу от начала до конца, бросится в глаза, что с точки зрения торговли и розничных услуг существуют две разные Пятницкие улицы. Одна — та, что идет от улицы Балчуг до Климентовского переулка, другая — от Климентовского переулка до Валовой улицы. По ее словам, к такой четкой сегментации улицы привел естественный отбор торговых профилей. Первый участок по многим характеристикам противоположен второму, он напоминает улицы Рождественку, Маросейку или Солянку. Здесь профили торговли особенно разнообразны и представлены недорогие из них: салоны связи, аптека, несколько обувных магазинов, магазины одежды и т. п. Это обусловлено огромным потоком прохожих, расположенной рядом станцией метро — подобные факторы позволяют владельцам магазинов зарабатывать на высоких оборотах.

Две разные улицы


На втором отрезке улицы, наоборот, прохожих-покупателей сравнительно немного. Потому в этой части расположились типичные для центра розничные объекты торговли с высокой добавленной стоимостью услуг и требующие меньшего количества покупателей: салоны красоты, ювелирные магазины, отделения банков. Арендные ставки здесь находятся на отметке $600-800 за 1 кв. м. Цены продаж — $3000-4000 за 1 кв. м, но иногда достигают и $450 Эта часть Пятницкой похожа на Остоженку, Малую Бронную, Пречистенку.

Именно эта часть коридора интересна для розничных сетей-брэндов, ориентированных на покупателя со средним достатком. И среди таковых здесь обувь Ecco, Chester, Мascotte, “Салита”, магазин нижнего белья “Бюстье”, спортивная одежда Columbia. А диапазон ставок аренды в помещениях под торговлю колеблется от $1000 до $1600 за 1 кв. м в год. Цены продаж в зависимости от состояния, качества размера арендуемого помещения составляют $4500-8000 за 1 кв. м.

Как говорит Ольга Ясько, на Пятницкой для торговли можно использовать помещения на первых этажах, в редких случаях — на вторых. Характеристики самого фонда недвижимости Пятницкой и в целом планировка улицы не очень-то приспособлены для розничной торговли. К недостаткам относятся непрезентабельный внешний вид зданий с узкими окнами и без витрин, кое-где осыпающиеся фасады, неудобная внутренняя планировка помещений. К полному описанию картины надо добавить дефицит парковочных мест. Эта улица с односторонним автомобильным движением и всегда загружена транспортом. “Впрочем, все это не сильно сказывается на популярности магазинов Пятницкой у посетителей и арендаторов. Освобождающиеся площади быстро находят арендаторов”, — комментирует Ясько.

По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в последнее время на Пятницкой наблюдается небольшое снижение арендной ставки и увеличение доли свободных площадей. То же самое подтвердила аналитик отдела исследований ABN Realty Антонина Лаирова. По ее данным, на некоторых участках уровень свободных помещений составляет даже 12%. В феврале 2004 г., по результатам исследования компании “Магазин магазинов”, средняя ставка аренды на Пятницкой находилась на уровне $1000 за 1 кв. м, а средняя цена продажи составляла $5500 за 1 кв. м. На временном отрезке длиною в год видно, что цены не переживают больших колебаний и практически остаются на прежнем уровне.

На Пятницкой немало офисов крупного, среднего и малого формата для масштабных и небольших компаний. Здесь находятся отделения и подразделения Сбербанка, Народного доверительного банка, “Союза”, “ЦентроКредита”, Мастер-Банка, Альфа-банка, “Народного кредита”, Первого ОВК, Московского индустриального банка, авиакомпании East Line. А также есть Институт астрономии РАН в той части улицы, что между Климентовским и Валовой. Сотрудники всех этих учреждений составляют довольно большую и постоянную часть покупательской аудитории. Потому как магазины, так и точки общепита рассчитаны в этом коридоре на среднюю ежемесячную зарплату рядового офисного сотрудника или ученого. Слишком дорогих бутиков или ресторанов на Пятницкой не наблюдается. Судя по тому, что в центре столицы не прекращается волна переоборудования небольших особняков — каких на

Горизонты для бизнеса


Помимо кафе, ресторана или небольшого магазина в этом коридоре трудно разместить что-либо крупноформатное, так как домики прошлых эпох все небольшие. Если речь идет не о реконструкции особняка целиком. Площадь очень многих кафе и продуктовых магазинов, по информации компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, — 20-50 кв. м, у магазинов обуви или одежды известных марок она побольше — от 80 до 150 кв. м, примерно столько же и у ресторанов. Разве что заведения, подобные Альфа-банку, занимают на этой улице от 300 кв. м.

Пятницкой еще много — в корпоративные резиденции, доля офисной категории потребителей будет, вероятно, расти. Из недавно построенных объектов на Пятницкой — офисное здание “Славнефти”. “Основные профили торговли ориентированы на обслуживание сотрудников офисов, располагающихся здесь”, — считает Антонина Лаирова. На ее взгляд, среди арендаторов или покупателей торговых помещений здесь преобладают владельцы точек питания и отделений банков.

Пятницкая находится на территории офисно-делового района Замоскворечье. Помимо этого она включена еще и в новый проект правительства Москвы — по созданию в историческом центре города туристическо-реакционной зоны. Он получил название “Золотое кольцо Москвы”. Как сообщил Михаил Гец, эта программа допускает реконструкцию культурного наследия и даже нового строительства на месте некоторых объектов. К участию в программе будут привлекаться частные инвесторы на конкурсной основе. “Ситуация меняется, и находиться в центральной части города, особенно когда обостряется дефицит земли под застройку, уже само по себе престижно”, — рассуждает Ольга Ясько. Однако здесь в основном более возможно развитие вторичного рынка: градостроительный план развития территории Центрального округа не допускает строительства административных зданий площадью больше 5000 кв. м согласно постановлению московского правительства. Хотя есть и новые проекты.

Зато Пятницкая — одна из немногих улиц, которую не испортили глобальная реконструкция и строительный ажиотаж последнего десятилетия. “На Пятницкой сохранилось большое количество исторических зданий, и с этой точки зрения она практически одна из последних [старинных] улиц в Москве. Это в значительной степени определяет параметры находящихся здесь торговых площадей”, — считает Антонина Лаирова.

Аналитики рынка говорят, что за 2004 г. в этом коридоре не было зафиксировано каких-либо крупных сделок с торговой недвижимостью. В прошлом году на Пятницкой в основном заключались сделки аренды, а продажи составили 15% от общего объема сделок, рассказала Антонина Лаирова.


По распоряжению городской администрации уже проектируются в округе Пятницкой туристические пешеходные зоны (ППМ № 208-ПП “О Концепции комплексного развития туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы" и первоочередных мерах по ее реализации”). Такие прогулочные участки должны расположиться в Климентовском и Ордынском переулках, охватывая площадку перед входом на ст. м. “Третьяковская”. Рядом с ней будут сквер и некий центр первичного обслуживания туристов. Сквер с фонтаном также будет разбит у ст. м. “Новокузнецкая”. Все это входит в перечень объектов, формирующих “Золотое кольцо Москвы”, в рамках того же ППМ № 20 Среди отдельных крупных объектов есть новое строительство и реконструкция: административно-офисное здание на Большой Ордынке, вл. 1-5, торгово-офисный центр на Садовнической набережной, (ул. Балчуг, 7, 9, 11, 13). На самой Пятницкой сразу несколько проектов: торговый комплекс на площади у ст. м. “Новокузнецкая”, центр реабилитации инвалидов “Экран” (№ 16). Будут реконструированы главный дом усадьбы Иванова А. И. — Великолеповых (№ 19, стр. 1, 2, 3, 4), усадьба Еремеева (№ 6/1), главный дом городской усадьбы (№ 10) и такой же по адресу: № 13/21, стр. Усадьба Глазунова М. П., храм Климента, Папы Римского.

Местный колорит


Крупных торговых центров, по ее данным, за последние три года на самой улице Пятницкой не строилось. Единственное заметное событие среднего формата — это открытие около двух лет назад ресторана “Шеш Беш” в трехэтажном особняке в доме № 24 (общая площадь — 1700 кв. м). По словам Михаила Геца, магазин электроники “М.Видео”, который в 2004 г. начал закрывать все свои магазины внутри Садового кольца и продавать торговые площади, то же самое сделал с точкой на Пятницкой (дом № 3). Это помещение площадью 1500 кв. м было продано за $6,3 млн.

Есть, конечно, экзотические и модные места. Например, кафе Cafemax, восточная кухня под вывеской “Тануки”, “Пляж-Кафе”, перед входом в которое прямо на тротуаре стоит шезлонг. Или вот “Сюси Пуси” — такое же есть на Старом Арбате. “Рок-Вегас” на 2-м этаже дома № 2 Рядом с церквушкой, в доме № 4, в одной из квартир уже много лет существует клуб “Третий путь” — довольно мрачное и не всем понятное место с обшарпанными стенами и залитыми пивом столиками. Тем не менее вход на концерты — 150 руб. У клуба есть завсегдатаи. Там часто дают живые концерты малоизвестные группы, найденные в разных уголках России, и устраиваются дискотеки в стиле 1980-х гг. У хозяина клуба Бориса Раскольникова есть собственная музыкальная группа “ФБР”, что означает “Фантастический Борис Раскольников”.

Предприятия общественного питания на Пятницкой улице занимают 49,3% от общего количества представленных здесь торговых профилей, по данным Colliers International. Эта улица и вся округа вообще традиционно сложились как район кафе, клубов и ресторанов. На самой Пятницкой их, вместе взятых, больше 3 Причем внутри данного профиля тоже наблюдается большое разнообразие, воедино в одном коридоре собраны как модные сетевые кофейни и закусочные вроде Coffee Bean (140 кв. м, дом № 5), “Пицца-Хат” (130 кв. м, дом № 29), “Мама Мия” (150 кв. м, дом № 34), так и кафе, образно напоминающие советское детство. Что хорошо для потребителя, в последних можно поесть совсем дешево “советской” еды (салат оливье или рассольник по 30 руб. за порцию). На Пятницкой два-три подобных заведения, расположенных друг за другом, в той самой части улицы, что между Климентовским и Балчуг. Внутреннее пространство “советских” кафе почти не изменилось, наверное, с 1980-х гг. Все те же столики с железными ножками и коричневая кафельная плитка на полу. Эти заведения, по-видимому, приносят неплохой доход: несмотря на морально устаревший коричневый кафель, все столики каждые пятницу и субботу заняты клиентами.

В I квартале 2005 г. во дворах Пятницкой, точнее — в Среднем Овчинниковском переулке, открылся новый торговый центр (ТЦ) “Аркадия” общей площадью около 40 000 кв. м. По метражу это крупный объект, и подобные проекты — большая редкость в узких переулках центра. Его торговая площадь достигает 18 000 кв. м. Как рассказал Михаил Гец, 1-й и 2-й этажи центра отведены полностью под торговлю, в цокольном этаже разместили супермаркет, а также создана автостоянка на 220 машино-мест. Заказчиком и разработчиком проекта выступила компания Tobtim International Trade Centres (ранее она реализовала проект торгово-делового центра Tobtim в Среднем Овчинниковском переулке площадью около 20 000 кв. м). “Аркадия” на сайте коммерческой недвижимости arendator.ru позиционируется как торгово-развлекательный центр. Помещения в нем предлагаются по ставкам аренды от $500 до $1600 за 1 кв. м в год. В торговом центре есть также салоны красоты, ювелирный магазин, аптека, химчистка и прачечная, отделение банка, туристические агентства, несколько ресторанов. Одним из якорных арендаторов стал шестизальный мультиплекс сети “Пять звезд”. Разработчики запустили кинотеатр одним из первых, раньше, чем открылось большинство магазинов ТЦ.

В закоулках




Очень похожие публикации:
Бесплатных квартир больше не будет
Закон квадратного метра
Метро в Москве может заменить "метротрамвай"
Знакомые незнакомцы
Несвободная планировка
Недвижимость станет биржевым товаром
Эколгия+комфорт


[t0.0109]