Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Миллионам негде развернуться



Окончание среднего класса


Строители загородного жилья не поспевают за темпами роста доходов жителей Москвы. Если несколько лет назад в дефиците были недорогие, ценой до $100 тыс., коттеджи, то сейчас неудовлетворенный спрос распространился и на дома, стоимостью выше $1,5 млн. Причина – дефицит больших участков земли и незнание девелоперами своего покупателя.

Участники рынка подмосковной недвижимости отмечают, что в последние два года требования к загородной недвижимости стали меняться. Все больше клиентов стремится купить готовый дом с оформленным интерьером, чтобы сразу можно было вселиться, а не достраивать его еще полгода.


Речь, конечно, идет о реальной стоимости дома – мы не рассматриваем те случаи, когда строители оценивают дороже миллиона кирпичный дворец на участке 10 соток с перспективой газификации в 2020 году.

Отметим, что в Подмосковье так и не сформировались критерии разделения недвижимости по категориям. Отсутствие общепринятой и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлтерам трактовать понятия "элитный загородный дом" по-разному. В результате застройщики чуть ли не каждый второй объект загородной недвижимости называют VIP или de luxe. В компании "Усадьба" считают, что сейчас во всем Подмосковье построено не больше 250 по-настоящему элитных домов. 10% из них стоят больше $4 млн, около 25% находятся в ценовом коридоре от $2 млн до $4 млн, треть объектов оценивается в сумму от $1 млн до $2 млн, оставшиеся 30% – до $1 млн. Добавим, что, по оценке специалистов компании Paul`s Yard, рынок домов ценой более $10 млн вообще пуст.

Причины дефицита понятны. 2004 год отмечен ударными темпами коттеджного строительства в Подмосковье – за год там появилось около 300 новых поселков. И почти все они строились по типовым, подогнанным под усредненного покупателя проектам. Но как на самом деле выглядит "средний покупатель" в регионе, где имеется огромный разрыв между доходами разных слоев населения, застройщики толком сказать не могут. Почему-то считается, что он готов отдать $500-800 тыс. за фактически недоделанный загородный дом – без внутренней отделки, постоянной дороги и т. п. На практике выясняется, что таких покупателей много меньше, чем уже построенных коттеджей. При этом более дорогих домов, уже готовых для проживания, на рынке практически нет.

Большая часть самых дорогих домов расположена на Рублевке. То, что Рублево-Успенское шоссе занимает верхнюю строчку в рейтинге по престижности и цене, вполне понятно и объяснимо. Непонятно другое: почему при таких ценах на землю и недвижимость на этом направлении застройщиками здесь до сих пор выступают не крупные строительные компании, а небольшие фирмы. Компаний, способных отвечать за качество работ и брать построенные поселки на последующее эксплуатационное обслуживание, на этом рынке единицы.

Колхоз – миллионерам


Специалисты компании "Инком-Недвижимость" утверждают, что основными требованиями к элитным объектам недвижимости являются как современные технологии строительства домов, так и развитая инфраструктура, которая может включать в себя, например, детский клуб, многофункциональный спортивный комплекс, открытые спортивные площадки, гостиницу, ресторан, кафе, бар, торговый комплекс, административные здания, гостевые парковки. Наличие в поселке (или рядом с ним, на примыкающей территории) лесного массива – также одно из основных условий принадлежности к "элите".

Сегодня покупателю уже недостаточно владеть участком земли в чистом поле – клиенты предъявляют высокие требования к загородному жилью. Сергей Касаткин, директор департамента продаж загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость", говорит, что наиболее удобны для проживания, а значит, и пользуются наибольшим спросом у клиентов охраняемые коттеджные поселки с подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой. Сам коттедж должен быть общей площадью 300-500 кв. м стоимостью около $1,5 млн на участке не менее 20 соток. К поселку, где расположен дом, обязательно есть удобный подъезд. Ну и само место не должно быть дальше 20-30 км от МКАД.

Еще одна проблема, из-за которой в Подмосковье мало дорогих домов,– дефицит земли под большие участки. Динамику роста стоимости лесных участков в охраняемых поселках хорошо иллюстрирует пример Николиной Горы, где стоимость сотки весной 2001 года составляла $7 тыс., а на сегодняшний день – $40-42 тыс., то есть в шесть раз больше.

"Наличие объектов инфраструктуры зависит от направления, на котором строится коттеджный поселок. Рублево-Успенское шоссе насыщено торговыми и развлекательными комплексами. Поэтому девелоперам не имеет смысла дублировать уже развитую инфраструктуру внутри новых поселков,– говорит Сергей Касаткин.– А на Новорижском шоссе объектов инфраструктуры не хватает, поэтому большие поселки, как правило, дополняются магазинами и спортивными сооружениями. Подобная тенденция отслеживается и на объектах Калужского и Минского шоссе, расположенных в ближнем Подмосковье".

"Настоящий дефицит в Подмосковье – это земельные участки рядом с лесом или у воды. В 30-километровой зоне от МКАД свободных участков земли под застройку коттеджных поселков у воды осталось всего четыре",– утверждает Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".

На Рублевке дефицит участков особенно острый. Здесь почти не осталось свободных площадей под застройку, и коттеджные поселки стоят вплотную друг к другу. Купить дом, из окна которого не видно дома соседа, практически невозможно.



Очень похожие публикации:
Эйфория кончилась, чайники отдыхают
Полеты во сне и наяву
Трасса усадеб, санаториев и номенклатурных дач
Обзор офисного рынка за 4 квартал 2004 года
Белые воротнички тянутся к Кремлю
Активы ПИФа недвижимости Строительные инвестиции — 1,4 млрд руб.
Нужен ли нам ипотечный бум?


[t0.0194]