Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Жилье на стадии котлована: Что? Где? Почем?



Ориентируйтесь на этажи


До 80% квартир в московских новостройках расходится на стадии возведения фундамента. Еще примерно десятая часть – когда дом возведен наполовину. После его сдачи госкомиссии, как правило, в свободной продаже остается только малопопулярная жилплощадь – многокомнатные или расположенные на крайних этажах квартиры.

Обычно информация «в открытых источниках» о строящемся доме появляется, когда под него роется котлован (об эксклюзивных проектах наподобие клубных домов на Остоженке становится известно еще за полгода до этой стадии). Это свидетельствует о том, что, во-первых, застройщик утвердил проект во всех соответствующих инстанциях и, во-вторых, потенциальному новоселу пора инвестировать свои средства в квартиру.

Покупка квартиры на стадии, когда дом еще не вылез из земли, обходится минимум на 20% дешевле, чем если бы жилплощадь приобреталась даже в наполовину возведенном здании. На рынке недвижимости впервые в прошлом году наблюдалось занятное явление – динамика роста стоимости жилья на этапе возведения каждого этажа (ранее риэлторы такими категориями не оперировали). В 2002 году каждый этаж дома в зависимости от того, панельный дом или монолитный, прибавлял к первоначальной цене квадратного метра 6-12 долларов.

Юго-Запад: дорого и мило


На конец марта в Москве было отрыто около 120 котлованов под будущие дома. На их месте через 8-10 месяцев должны вырасти панельные здания, или через полтора года – монолитные. Так где же они появятся?

Риэлторы отмечают, что из всех районов города новостройки в ЮЗАО расходятся быстрее всего. Покупателей не смущает даже то, что в этом округе цены на квартиры росли примерно в полтора раза быстрее, чем в среднем по городу. Так, в ЮЗАО стоимость жилья на первичном рынке, по разным оценкам, выросла в прошлом году на 23-25%, а в целом по городу – на 18-20 процентов. Интересно, что наибольшим спросом тут пользовались 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Риэлторы эту тенденцию объясняют так: те, кто мечтает об «однушке», в основном относятся к нижнему среднему классу или являются приезжими; для них на первый план выходит цена, а не метраж, экология и престижность местоположения квартиры.

Как и прежде, наиболее популярным районом у покупателей остается юго-запад столицы (около 21% от всего вводимого жилья). К главному достоинству этой местности – экологии – добавилась и транспортная доступность. Если мысленно поделить Москву через центр на четыре квадранта, то можно заметить, что максимальное число автодорог, а именно шесть, приходится на юго-западный квадрант города.

Самые дорогие дома тут сосредоточены вдоль Ленинского проспекта, улиц Профсоюзной и Удальцова. В основном это будущие жилые комплексы (их сдача госкомиссии намечена на начало-середину 2004 года) – «Вертикаль» на Ленинском (рядом с метро «Юго-Западная»), «Воронцовские пруды» в Новых Черемушках, «Квартал на Удальцова». Несмотря на то, что эти дома будут сданы года через полтора-два, цены за «квадрат» в них уже достигли 1400-1500 долларов.

Сегодня в ЮЗАО средняя стоимость новостроек составляет около 1280 долларов за 1 кв. метр. Однако значительная часть таких высоких ценовых показателей достигнута не только за счет роста цен, но и за счет значительной доли монолитного домостроения в этом районе.

Есть на юго-западе варианты и попроще, правда, расположены они на окраинах округа – в Северном и Южном Бутово. Впрочем, Северное Бутово после появления там метро можно назвать уже «городом». А вот Южному Бутово дожидаться полноценной подземки еще лет двадцать (легкое метро, которое там появится уже в декабре этого года, скорее можно называть трамваем). Но, несмотря на это, самая южная точка Москвы до сих пор считается наиболее популярным микрорайоном среди других «новых территорий».

Новые территории


Покупателей подталкивает к покупке квартиры в здешних местах еще и то, что к началу 2004 года вся территория Северного и Южного Бутово будет застроена (всего тут возведут 500 тыс. кв. м). Новые кварталы станут возводить уже в районе поселка Бутово и деревни Афанасьево (строители называют эти территории Северным Подольском).

В первую очередь Южное Бутово славится своими ценами. Даже несмотря на то, что в прошлом году здешние новостройки выросли в цене минимум на 20% (с 560-600 долларов до 720-740 за 1 кв. м), они все равно остаются самыми дешевыми по Москве.

«Плюсы» соседства с полями аэрации


Однако время на покупку квартиры в Бутово еще осталось. Например, рядом с метро «Бульвар Дмитрия Донского» (5-7 мин ходьбы) квартиры в 18-этажном панельном доме серии 111-М предлагаются к продаже за 810-820 долларов за «квадрат» (сдача дома – I квартал 2004 года). А вот квартиры в доме той же серии почти в том же месте, но со сдачей Госкомиссии во II квартале 2004 года оцениваются чуть дешевле, от 800 долларов.

«Плюс» соседство с полями аэрации — дешевизна квартир, хотя «дешевизна» для этих микрорайонов постепенно становится относительной. Так, в прошлом году на марьинские новостройки цены выросли на 22-24%, в этом году они еще должны прибавить минимум 8-10 процентов.


В этом году завершается освоение Марьинского парка, лидирующего среди микрорайонов столицы по объемам строительства. Здесь уже построено свыше 5 млн. кв. м, и сейчас заканчивается освоение последнего микрорайона. Почти не осталось земли и в расположенном по соседству районе Люблино, в качестве небольшого резерва под массовую застройку есть лишь 40-й микрорайон. Неосвоенной осталась еще часть территорий в районе братеевcкой свалки. За последние три года там построено 550 тыс. кв. м жилья, в ближайшие два года (которые станут последними в освоении свалки) возведут еще около 400 тыс. кв. метров.

А вот в Люблино в микрорайоне Е, как в более приближенном к цивилизации (хотя бы из-за отсутствия поблизости свалок и полей аэрации), квартиры по сравнению с Марьинским парком стоят существенно дороже. Например, однушка в домах серии П-46М площадью 39 кв. м (их сдача намечена на декабрь 2003 года) оценивается в 34,8 тыс. долларов.

Самые низкие цены наблюдаются в серии жилых домов П-3М, расположенных в 12 микрорайоне Марьинского парка (от метро «Братиславская» туда добираться 10-15 мин транспортом) однокомнатная квартира площадью 37 кв. м предлагается за 30,1-30,8 тыс. долларов. Вселиться в нее будет можно в начале 2004 года. Однушка в доме серии КОПЭ в том же микрорайоне за счет дополнительного метра (38 кв. м) оценивается дороже – 30,4-31,2 тыс. долларов.

Курс норд-вест


Почти столько же, сколько в Люблино, стоят однокомнатные квартиры в Бирюлево-Восточное (15 мин транспортом от метро «Царицыно») – 33,5-34,5 тыс. долларов. Правда, расположены они в доме классом на порядок выше – серии И-15 Строители классифицируют его как «переходный тип дома от панельного к монолитному». Например, высота потолков в квартирах этой серии – 3 м, площадь «однушки» – 42-43 кв. м, «двушки» — свыше 60 кв. м, в 3-комнатных – два санузла. Кстати, «квадрат» в 4-комнатных квартирах продавцы готовы уступить за 790 долларов (ее площадь – свыше 110 кв. метров).

Панельных домов тут вовсе нет, а на монолит цены начинаются от 720-750 долларов и заканчиваются около 900 (в зависимости от этажности, самые дорогие — в 4-6-этажных домах). Чуть более года назад, в январе 2002 года, куркинские новостройки стоили 570-600 долларов (это самый значительный рост цен на московском рынке за год – свыше 27 процентов).

Большие надежды строительный комплекс Москвы возлагает на Куркино – микрорайон на северо-западе Москвы за МКАД. За два последних года там уже возведено около 300 тыс. кв. м жилья, в этом сдадут еще 260 тыс., (площадь всех квартир в Куркино будет 930 тыс. кв. метров).

Сейчас готовится постановление московского правительства, в соответствии с которым ДИПС приступит к застройке соседнего с Куркино микрорайона — Молжаниновки. Всего проект предусматривает возведение в нем около 1 млн. кв. м жилья. Как объявил застройщик, цены на «квадрат» в Молжаниновке на начальной стадии не будут превышать 530-560 долларов.

Как мы уже говорили выше, монолитный дом возводится минимум полтора года, поэтому, «подсуетившись» уже сейчас, вполне реально купить квартиру в Куркино, которая пока существует только на бумаге. Тем более, что генеральный застройщик микрорайона ДИПС такую возможность предоставляет. В этом случае 1 кв. м обойдется около 730 долларов. Правда, следует приготовиться к тому, что «однушки» тут – не менее 48 кв. м, «двушки» — 67-72 кв. метров. А некоторые 4-комнатные «зашкаливают» за 130 метров.

Впервые в прошлом году появились монолитные дома на крайнем востоке и северо-востоке столицы (Перово, Новогиреево, Щелковская). Ранее тут возводилась только панель. Эксперимент оказался удачным – покупательский спрос был таков, что застройщики 3-4 раза в течение года повышали цены на квартиры (от 700 до 850-900 долларов).

Там, где восходит солнце


Интересные, а главное — относительно недорогие, предложения есть и ближе к Садовому кольцу (опять же потому, что на месте дома имеется пока в лучшем случае котлован).


Есть предложения на северо-востоке от застройщиков на этот и следующие годы. Так, в 10 минутах ходьбы от метро «Щелковская» на Байкальской улице возводятся несколько монолитных домов по цене от 790 долларов за 1 кв. метр.

Стоит учесть, что у квартир, деньги за которые отдаются «на стадии котлована», есть существенный минус – почти всегда встречающееся затягивание сроков сдачи дома. Иногда объект принимается госкомиссией через полгода-год после заявленных застройщиком сроков. Но это неизбежная плата за желание сэкономить.

Например, в 4-м Вятском переулке недалеко от метро «Динамо» в IV квартале текущего года будет сдан 14-этажный панельный дом серии П-55М. Квадратный метр оценивается в нем в 900-950 долларов (чем больше комнат в квартире, тем она дешевле). Однокомнатная квартира в доме – 50 кв. м и 66 — «двушка». Несколько, правда, «подкачали» потолки (264 сантиметра).



Очень похожие публикации:
Обзор офисного рынка за 4 квартал 2004 года
Белые воротнички тянутся к Кремлю
Активы ПИФа недвижимости Строительные инвестиции — 1,4 млрд руб.
Нужен ли нам ипотечный бум?
Юго-Восточный округ: непрестижный, но популярный
Акционеры ВБД построят зимний курорт
В Подмосковье построят более 1 млн кв. м складских площадей


[t0.0255]