Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Обратная сторона закона



При этом профессиональные участники рынка первому событию откровенно радовались, а второму — огорчались. Интересно, что их огорчение как-то не перекинулось на страницы СМИ — всю информацию пришлось добывать из Вестника Верховного суда. Если разобраться — понятно почему.


Два месяца ведущие игроки рынка недвижимости усердно комментировали два эпохальных события из строительной и риэлторской жизни. Первое — Конституционный Суд признал права добросовестных покупателей, т. е. права тех, кто купил легально купил какое-либо имущество, не зная о его юридической ущербности. Второе событие, которое прошло как-то мимо многих из нас — впервые Верховный суд РФ проанализировал практику судебных споров между гражданами и организациями, привлекающими их денежные средства для строительства многоквартирных домов.

Признать пирамидой


Со второго события и начнем.


Самое вопиющее нарушение прав потребителей — так называемое «долевое строительство», или «инвестиционный договор».


Хорошо известно, что застройщики сплошь и рядом нарушают права потребителей. А законов и тем более судебной практики по таким нарушениям не было и нет. Если лишь положения, распоряжения и подзаконнные акты.

Само название договора сегодня может быть таково: договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, договор купли-продажи с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и еще 5-6 терминов. А у юристов каждое из перечисленных названий несет определенный смысл. Единственное, чего не было и нет, под действие какого закона до недавнего времени не попадали такие договоры — под Закон «О защите прав потребителей».

До сих пор судебные органы не могли определить — что это за договор, который заключается между гражданином и организацией, привлекающей деньги для строительства? Кажется, мелочь. Но название договора определяет последующие правовые отношения между договаривающимися сторонами.

На самом деле, как указал ВС РФ, граждане, заключая договор на строительство жилья, не обладают правом ни на участие в управлении общими делами, ни на долю общего имущества, ни на часть прибыли. Когда же дом построен, каждый конкретный гражданин становится собственником лишь конкретной квартиры.


Верховный Суд проанализировал практику судебных решений по такому вопросу и пришел к выводу: тут имеет место договор подряда, и в случае, если название договора не соответствует его содержанию, согласно Гражданскому кодексу к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда.

Но главный вывод ВС РФ таков: несмотря на многообразие видов договоров, содержание их является практически одинаковым. И если суд установил, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, а гражданин имеет намерение заказать или приобрести товар (квартиру) исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то правильно применять к таким отношениям Закон «О защите прав потребителей». При этом Верховный суд подчеркивает, что данный закон предоставляет гражданам больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов, чем Гражданский кодекс РФ.

Еще одна коллизия — когда граждане, расторгая договор на строительство жилья, требуют не просто вернуть вложенные в строительство деньги, а еще проиндексировать их. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда пришла к такому выводу: с момента расторжения договора у организации возникает обязанность вернуть гражданину деньги в сроки, указанные в договоре или в уставных документах этой организации. Если же эти сроки нигде не оговорены, то обязанность вернуть деньги возникает с момента расторжения договора.

Еще Верховный Суд дал следующее разъяснение: инвестиционные договоры являются по своей сути договорами купли-продажи.


В частности, этим законом за каждый день просрочки предусмотрена выплата неустойки — 3% в день.


Как это решение ВС отразится на рынке недвижимости? Оно в буквальном смысле может перевернуть его. Так, известно, что практически ни одна строительная фирма вовремя не сдает сегодня жилые дома. Это дает возможность гражданам взыскивать с компании неустойку, которая будет на порядок выше указанной в договоре. Например, через 33 дня задержки жилплощади квартира «соинвесторам» обойдется бесплатно.

При этом решение суда не означает автоматический «перевод» таких договоров в юридическую плоскость, регулируемую Законом «О защите прав потребителей». ВС только рекомендовал судьям, если они не хотят, чтобы их решения обжаловали, рассматривать эти договоры как договоры купли-продажи. То есть, теперь каждый судья знает, что при решении такого вопроса ему стоит руководствоваться положениями именно такого закона. И в случае несоответствия теории практике любой истец, дойдя до ВС РФ, все равно выиграет дело.

Единственное, на что уповают некоторые застройщики, — на юридическую дремучесть наших сограждан. Практика показывает, что в суды по данному вопросу обращается 1-3% «соинвесторов». Ну будут обращаться в два раза чаще — все равно не страшно. И только когда судебная практика станет массовой, сама система долевого инвестирования сойдет на нет. Цивилизованный выход для застройщиков — выпуск облигаций под будущую квартиру.

Кроме неустойки можно требовать и возмещения убытков — моральных и материальных. К примеру, к материальным убыткам в данном случае можно отнести плату за арендованную квартиру (фирма должна была предоставить квартиру, этого не произошло, но человеку ведь где-то надо жить, и он вынужден снимать жилье). В том случае, если договор аренды квартиры легален, можно будет компенсировать арендную плату через суд. Если же несоблюдение сроков привело еще и к семейным проблемам или страданиям, можно смело добиваться и возмещения морального ущерба. Например, к делу можно «подшить» чеки из аптек, где покупались сердечные лекарства, медицинские справки и т. п.

Решение Конституционного Суда не так эпохально. Согласно статье 167 Гражданского кодекса, которую и трактовал КС РФ, если сделка оказалась неправильной, стороны возвращают друг другу взятое. Еще он трактовал статью 302 ГК. Согласно ей «собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищенного у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Вот эти две статьи ГК и взаимоисключали друг друга. Простой пример. Как поступят с угнанной машиной? Вернут ее владельцу, сколько бы раз она ни была перепродана. Так же и с квартирой. Однако ряд юристов утверждают: практически каждая квартира, побывавшая на вторичном рынке, имеет за собой «хвост». Как и приватизированные предприятия, земельные участки на Рублевке и т. п. И сегодня практически каждый добросовестный приобретатель может попасть в эту ловушку — причем не получив даже назад денег. Хорошо, если земельный участок или квартиры перепродавались один раз — тут как-то можно уладить спор. А если имущество переходило из рук в руки раз 5-7, то почему страдать (лишиться денег) должен только последний из этой цепочки?

Проиграют все


К чему может привести решение КС РФ? К тому, что граждане с очень большой неохотой будут приобретать имущество на вторичном рынке, переместив свои запросы на рынок первичный. Опять же тут стоит только уповать на юридическую дремучесть наших сограждан. Только тогда работа останется и у риэлторов, и у нотариусов.

В данном случае решение КС РФ направлено уже не против юридических лиц (как в случае с решением ВС РФ), а против физических. А где же ответственность риэлторов и нотариусов — профессиональных посредников? Некоторые юристы вообще давно предлагали сделать в данной ситуации единственным ответчиком нотариуса. Не получилось.



Очень похожие публикации:
Технологии рынка: Склады класса X
Собственник звучит гордо. И выгодно
Точка зрения: Зачем нужны управляющие
Где пять этажей, там и одиннадцать
Тверскую исключили из десятки самых дорогих в мире
Инвесторы идут на риск
Какое будущее ожидает венценосные поместья?


[t0.0144]