Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Складской сектор может быть самым перспективным на рынке недвижимости



Деление складской недвижимости на разряды тождественно тому, что принято и в других сегментах: элитная, бизнес-класс и экономкласс. Заметим, что профессионалы обычно выделяют 4 категории: А, В, С и D. Правда, точно здесь критерии не определены, отчего многие компании предлагают свои определения или говорят о каких-то подвидах (например, А+ или В ).

Строительный бум, охвативший нашу страну несколько лет назад, продолжается. Началось все в сфере жилья, затем пришла пора офисной недвижимости. Как грибы росли офисные блоки жилых зданий и даже целые бизнес-центры. Потом в гонку включились развлекательные объекты: торговые центры, боулинги, кинотеатры и аквапарки. Единственный вид, остававшийся до последнего времени не у дел, склады. Но вот уже два-три года можно наблюдать всплеск интереса инвесторов и к этому сектору рынка.

Теперь, когда мы разобрались с классификацией, имеет смысл посмотреть на состояние рынка в целом. Начнем с того, что складов (особенно качественных) катастрофически не хватает. Налицо дефицит складских площадей, и практически во всех крупных городах спрос все еще существенно превышает предложение. Кроме того, ставка аренды складов класса А в России в среднем в два раза выше, чем в Европе. Казалось бы, такая рыночная ниша не может долгое время оставаться незаполненной. К сожалению, необходимо констатировать, что в нашей стране инвестиции в складские комплексы продолжают оставаться менее выгодными, чем инвестиции в жилую, коммерческую и офисную недвижимость: срок окупаемости вновь построенного складского здания составляет 6 8 лет. Подобные проекты с учетом цены денег в России являются сомнительными с точки зрения привлекательности инвестиций. Впрочем, рост стоимости/аренды жилой и коммерческой недвижимости в первом полугодии 2005 г. шел медленнее, чем аналогичные показатели в складском секторе. Это позволяет надеяться, что с насыщением рынка жилья и офисов будет востребована ниша складов, рост цен в этом сегменте продолжится, что и позволит инвесторам в дальнейшем пересмотреть свои приоритеты. Основной спрос ожидается на высокопроизводительные склады (класс А) в городах с населением свыше 1 млн человек. Несмотря на самую высокую стоимость аренды, использование складов класса А экономически оправданно ввиду того, что способность их перерабатывать грузы намного выше.

Объем складских помещений, имевшихся в распоряжении Советского Союза, был достаточно значительным. Большинство этих зданий продолжает использоваться по назначению и сегодня, но в принятой классификации их можно отнести только к низшим классам С или D.

Анализируя состояние рынка, можно сделать и другой, не менее важный, вывод: последовательность инвестиций в складскую недвижимость повторяет объем грузооборота. Так, первичные инвестиции в складские объекты были произведены в Москве, потом в Санкт-Петербурге, затем настала очередь региональных центров (Екатеринбург, Новосибирск, Самара, Ростов, Волгоград).

Еще один аспект нынешнего состояния рынка присутствие в России большинства крупных международных девелоперов и их заявления о намерении вкладывать большие средства в сектор складской недвижимости. Например, компания Raven Russia планирует вложить $1 млрд (один миллиард долларов США!) в приобретение и строительство складских комплексов.

Рыночная ниша высококачественных складов не может оставаться незаполненной. По мере постепенного роста цен и насыщения рынка других секторов недвижимости именно сюда будет приходить все большее число инвесторов. По мере удовлетворения спроса склады будут строиться в крупных городах России, все дальше и дальше от Москвы. Изменится и уровень конкуренции: начнется борьба за клиента.

В заключение краткие выводы.


Для уровня №2 свойственно соответствие цены качеству сервиса на складе. Клиент будет выбирать не здание, а его оператора в целях получения качественной услуги за разумные деньги. Тогда же возникнет четкая специализация среди компаний: одни занимаются строительством зданий (девелоперы), другие обслуживанием, третьи выступают в роли операторов. Здесь возможно понижение цен на услуги операторов, конкурирующих между собой в борьбе и за то, чтобы взять качественное здание в аренду.

Сейчас мы наблюдаем уровень №1: малое количество складов класса А, борьбу клиента за место. Как правило, владелец складского здания и оператор склада одна и та же компания.

Впрочем, до этого нам еще довольно далеко.


Есть вероятность, что складской бум вовремя не прекратится, и количество построенных качественных складов превысит объем товаропотока. При перенасыщении рынка конкуренция перейдет на уровень №3: наличие у оператора склада клиентского потока грузов. В этот момент даже самый лучший склад, имеющий высокопрофессионального локального оператора за минимальные деньги, уже не сможет выйти на грань самоокупаемости по причине отсутствия товаропотока, и только сетевой логистический оператор с собственным клиентским товарным потоком сможет обеспечить его выживаемость и даже перспективы.

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.
Площадь застройки 40 45%.


Характеристики складского помещения класса А+


Высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установить многоуровневое стеллажное оборудование (6 7 ярусов).


Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв.м, на уровне 1,20 м от земли.

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.


Регулируемый температурный режим.


Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.


Наличие системы вентиляции.


Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 кв.м.


Автономная электроподстанция и тепловой узел.


Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.


Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.


Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).


Наличие офисных помещений при складе.


Оптико-волоконные телекоммуникации.


Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.


Расположение вблизи центральных магистралей.


Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.


Опытный девелопер.


Профессиональная система управления.


Уменьшение требований к зданию, а также снижение некоторых показателей позволяют формулировать характеристики нижестоящих классов.


Железнодорожная ветка.


Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.


Характеристики складского помещения класса С


Пол асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.


Высота потолков от 4 м.


Ворота на нулевой отметке.


В случае многоэтажного строения наличие грузовых лифтов/подъемников.


Система вентиляции.


Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.


Пожарная сигнализации и система пожаротушения.


Система отопления.


Железнодорожная ветка.


Офисные помещения при складе.


Пандус для разгрузки автотранспорта.


Пожарная сигнализация и система пожаротушения.


Телекоммуникации.


Охрана по периметру территории.




Очень похожие публикации:
Федерацию построят китайцы
Москва начинает строить трехзвездочные гостиницы в центре города
Ипотека от Лужкова
Квартиры дадут тем, кто не тянет ипотеку
Вчера правительство Москвы утвердило цену каждого участка столичной земли
"Визави" покупает проблемы ради недвижимости
Торгово-выставочный комплекс построят без гипермаркета


[t0.015]