Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Фабрика для звезд



Еще шесть лет назад был утвержден проект Генерального плана развития Москвы на период до 2020 года. В постановлении столичного правительства О развитии и реорганизации производственных зон г. Москвы отмечено, что они занимают свыше 16% городской территории и являются самыми неэффективно, беспорядочно застроенными, а иногда и экологически опасными территориями.

Освоение промышленных территорий и вывод производств из центра открывают большие возможности для участников рынка недвижимости. В том числе по созданию таких новых необычных проектов, как лофты.

Жизнь в фабричных стенах. На рынке недвижимости все чаще поговаривают о том, что одним из вариантов реконструкции невостребованных площадей могут стать жилые помещения. В классическом западном понимании лофт это апартаменты в старом индустриальном здании: заводе, фабрике, котельных, складском помещении, а иногда даже и в церкви. Их характерные черты огромная площадь (400-1000 кв. метров), высокие потолки (до 10 метров), бетонный пол, панорамное остекление, часто обширные дворовые территории с промышленными отходами, которые после реконструкции не убирают. Беспокоиться о том, найдутся ли желающие жить в таком окружении, не приходится. На Западе это давно известное и любимое направление, приверженцами которого являются, например, Том Круз и Дэвид Боуи, а также Роберт де Ниро, купивший лофт в бывшей кондитерской фабрике в Лондоне.

В процессе реализации этого плана начаты интенсивное сокращение промзон и перестройка промышленных предприятий. Только за первое полугодие 2005 года заявлено о строительстве 12 офисных центров на месте выводимых за пределы города промзон. На столь затратные проекты девелоперов толкает обострившийся дефицит свободных площадок в ЦАО. По словам гендиректора компании Paul's Yard Павла Здрадовского, выкуп земельных участков под предприятиями и перепрофилирование промышленных зон это две текущие тенденции на многие годы вперед: Крупные промзоны это фактически последний шанс получить земельный участок под комплексное и масштабное освоение на территории города, внутри сформировавшейся инфраструктуры, без обременения в виде расселения жителей ветхого фонда.

Не секрет, что на рынке недвижимости Россия заимствует западный опыт. Однако мнения специалистов относительно будущей популярности лофтов в России расходятся. Одна из причин сомнений незнание потребителями продукта как такового. Рынок элитного жилья в России начал развиваться сравнительно недавно, и покупатели не были знакомы с лофтами, считает заместитель генерального директора компании Гута-девелопмент Андрей Харченков. Кроме того, им вполне хватало действующих на рынке предложений. По его словам, девелоперы также не спешили предлагать новый вид недвижимости, полагая, что предпочтения клиентов лежат в другой области квартира непременно в клубном доме в центре, дача на Рублевке. Сейчас квартира в пределах Золотой мили уже далеко не эксклюзив. Появление нестандартных объектов, отличающихся от просто элитных, в условиях, когда элемент новизны на рынке себя исчерпал, закономерная перспектива развития жилой недвижимости, уверяет Андрей Харченков.

Первые лофты появились на Манхэттене в 50-60-е годы: арендаторы индустриальных помещений и складов перебрались в более подходящие районы, а опустевшие помещения, сдававшиеся за копейки, быстро попали в поле зрения творческой богемы, перекочевавшей туда вместе со своими мастерскими и студиями. Они не задумывались над внесением в интерьер дополнительных деталей: отделив спальную зону и ванную книжным шкафом, все остальное железные перекрытия, кирпичные стены оставляли без изменений. Спустя 20 лет, когда такие помещения приглянулись молодым независимым людям с Уолл-стрит, девелоперы уже могли предложить им различные варианты, в том числе с отделкой. Популярность лофтов перекинулась и на Европу, а когда настоящие фабрики закончились, там стали возводить новые здания с индустриальными элементами.

За и против. Андрей Харченков выделяет две главные предпосылки развития этого стиля в Москве: экономические, связанные с высвобождением большого количества площадей производственного назначения, и рыночные повышение спроса на большие площади и тенденция к индивидуализации и концептуальности жилого помещения.

Остается и вопрос инвестиционной привлекательности направления. Девелоперы руководствуются рентабельностью, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. С этой точки зрения наибольший интерес вызывает коммерческая недвижимость, поэтому девелоперы не спешат отказываться от выгодных проектов реконструкции промзон в офисные объекты в пользу лофтов. Они мало известны российским клиентам, и прогнозы их будущего на московском рынке весьма спорны. Соглашается с ним и управляющий партнер Nоrdblom Group Ирина Жарова-Райт: Ни в Москве, ни в России настоящих лофтов пока нет. На мой взгляд, очень качественный лофт мог бы получиться после реконструкции фабрики Красная роза на улице Тимура Фрунзе. Однако был выбран другой путь использования помещений, и сейчас там находится офисный центр и галереи.

Реконструируемый объект должен отвечать нескольким критериям. Это месторасположение, архитектура, конструктивные особенности здания, окружающая застройка, видовые характеристики. Поэтому под лофты идеально подходят небольшие производственные строения, время постройки которых относится к концу XIX началу XX века, расположенные в центральных районах столицы. В качестве перспективных помещений специалисты называют выставленное сейчас на продажу четырехэтажное здание (площадью 13,5 тыс. кв. метров) бывшей кардолентной фабрики на улице Марксистская. Удачным реализованным проектом считается элитный жилой комплекс в Риге, построенный в 2003 году. Под лофты была реконструирована фабрика по производству гипса, рассказывает Ирина Жарова-Райт. Над проектом работали архитекторы Марис и Зайга Галисы. Им удалось сохранить исторический облик здания.

Конечно, для любого проекта рентабельнее снести старое здание и построить на его месте офисный центр или элитный дом. Однако в Москве есть промышленные здания памятники архитектуры и истории, снос которых запрещен. К таким относится, например, фабрика Красный Октябрь на Берсеневской набережной. После ее перевода на территорию концерна Бабаевский именно там появятся первые лофты. У Алексея Аверьянова противоположное мнение. Он убежден, что большинство старинных индустриальных зданий Москвы не подходит для реконструкции под жилой фонд: Во-первых, здания фабрик и заводов слишком велики даже для лофтов и требуют значительного объема инвестиций. Во-вторых, девелоперов пугает экологическая обстановка на многих объектах. Если в здании велись процессы, связанные, например, с химическим производством, то, очевидно, что спрос на такое жилье будет минимальный.

Перепрофилирование промышленного объекта связано с большими затратами на рекультивацию земли, комплексной перестройкой внутренних помещений и организацией инфраструктуры для жилого комплекса. По словам Алексея Аверьянова, себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у реализации офисного проекта. Павел Здрадовский уверен, что все зависит от исходных условий характера производства, которое функционировало здесь до начала реконструкции, объемно-планировочных характеристик здания: Требования к жилым помещениям в соответствии с действующими нормативами, естественно, выше, но необходимо помнить и о том, что иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ в части инженерии.

Особое внимание, считает Андрей Харченков, при перепрофилировании в жилое помещение следует уделять экологии: производство, которое велось в стенах здания, не должно быть связано с вредными или опасными для здоровья веществами, то есть под реконструкцию подходят фабрики только некоторых видов легкой или пищевой промышленности. Среди промзон, в которых теоретически могли бы появиться лофты, специалисты называют (помимо Берсеневской и локальных промзон в ЦАО) Лефортовскую, Краснопресненскую, Филевскую, Дорогомиловскую, Новослободскую, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе, район Хамовников с расположенным на его территории одноименным пивным заводом, корпуса завода Серп и молот, южную часть Замоскворечья, Шаболовку, Ленинградский проспект. Перспективны все зоны без исключения, вопрос в этапности вывода производства, убежден Павел Здрадовский.



Очень похожие публикации:
Ростик Групп стала девелопером
Где живет управдом
А у вас москвичи убежали
Россиян хотят согнать в поселения
Московский подход к питерским хрущевкам
Основатель Металлоинвеста инвестирует $350 млн в строительство микрорайона в Хамовниках
На чем стоит ЗиЛ


[t0.006]