Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

У руля торгового центра



Несомненно, в успешной работе крупных магазинов изначально чрезвычайно важными компонентами являются месторасположение и выбор концепции предприятия. Однако в дальнейшем все во многом определяется тем, под чьим руководством оно работает.


Индустрия торговых центров в нашей стране только начинает развиваться. Темпы процесса были бы еще интенсивней, если бы открывающиеся ТЦ соответствовали требованиям времени и конъюнктуре рынка. К сожалению, довольно многие из них из-за допущенных на различных стадиях девелоперского цикла ошибок оказываются невостребованными ни у арендаторов, ни у покупателей.

Профессиональное управление ТЦ выходит далеко за рамки управления зданиями в том классическом виде, в котором оно практикуется в сегментах офисной или жилой недвижимости. Диапазон функций и направлений деятельности у менеджеров крупных магазинов значительно шире. В идеале, помимо эксплуатации объекта, управляющая компания (УК) торгового центра должна решать задачи по управлению финансами и маркетингом, выполнять администраторские функции, отвечать за договорную базу, заниматься поиском арендаторов и вопросами страхования, организацией завоза и хранения товаров и т.д. Пока, конечно, до того, чтобы выполнять все эти функции в полном объеме большинству российских ТЦ еще далеко. Например, привлечением торговых операторов УК занимаются только в тех ТЦ, где сложилась устоявшаяся структура, где присутствует западный капитал и влияние западных взглядов на роль УК. "Это не более 10-15% торговых центров в нашей стране", - говорит Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора ТК "Охотный ряд".

Чем заняты управляющие компании


Финансовая составляющая работы УК в ТЦ - это также далеко не просто бухгалтерия. Менеджеры курируют почти все внутренние и внешние денежные потоки, контролируют сроки выплаты арендных платежей, отвечают за составление бюджета всего предприятия, а на более ранних этапах - за оптимизацию затрат на обустройство коммуникаций, закупку техники, оборудования и расходных материалов. К сожалению, на практике управление деньгами часто сводится к элементарной оценке общих финансовых итогов, без разбора результатов работы отдельных подразделений, без оценки убыточности или эффективности работы разных деталей системы.

Маркетинговую функцию многие специалисты считают наиболее важной и в то же время меньше всего освоенной. По их оценкам, данное направление сегодня не развито на 99 процентов. Между тем от того, насколько грамотно позиционируется и продвигается ТЦ на рынке, зависит его дальнейшая судьба. При этом важно сокращать издержки, стимулируя маркетинговую активность арендаторов, сводя их разрозненные рекламные акции воедино. К сожалению, умение при ограниченном бюджете проводить эффективную PR-политику - большая редкость. К тому же, как говорят многие менеджеры, сейчас слишком много времени уходит на решение вопросов жизнеобеспечения объекта, и на рекламу его просто не остается.

Кто музыку заказывает...


Что касается эксплуатации, то она включает внешнюю и внутреннюю уборку и содержание объекта, энергоснабжение всех инженерных систем, обеспечение работы водопровода и канализации, противопожарных систем, охрану объекта, благоустройство прилегающей территории и массу других вопросов. Казалось бы, ничего необычного. Поэтому подключать УК к реализации проекта ТЦ целесообразно уже на стадии его разработки, когда специалисты, которые будут в дальнейшем отвечать за его эксплуатацию, могут изучить все нюансы, вплоть до того, за какой стеной какой проводок будет скрываться, а также внести необходимые коррективы. По этой же причине важно, чтобы они курировали и строительство ТЦ.

У каждой из форм есть свои плюсы и минусы. Так, по словам Марка Афраймовича, члена совета директоров УК "Торговый квартал", степень ответственности собственной структуры гораздо ниже, чем у привлеченной, которая работает в рамках договорного регламента. Зато при найме УК велика вероятность просчета с выбором - хороших профессионалов в этой области еще довольно мало. Надо сказать, что и в случае создания собственной УК владельцу ТЦ на место ее руководителя важно найти высококвалифицированного специалиста.

В силу незрелости рынка ТЦ нет устоявшихся стандартов управления, проверенных практикой и адаптированных к нашим условиям. УК либо создаются владельцами ТЦ в составе собственной компании (или как дочерняя структура), либо они обращаются за услугами к фирме, которая предоставляет соответствующие услуги на рынке управления недвижимостью. Выбор зависит от того, на решение каких стратегических задач нацелен девелопер. Например, если он в перспективе рассчитывает строить целую сеть торговых центров, то может быть целесообразным создание "своей" УК. Для тех, чей бизнес ограничивается небольшим количеством объектов, лучше обратиться к профессиональным управленцам. Хотя и сетевики зачастую выбирают последний вариант, между тем как владелец, имеющий один-единственный, да еще далеко не самый крупный ТЦ, тратит свои силы и средства на то, чтобы "рулить" своим детищем самому. Естественно, что эффективность менеджмента при этом без навыков и опыта чаще всего оставляет желать лучшего. Правда, эксперты говорят, что в последние годы "самостоятельных" становится все меньше.

Но какая бы по форме и содержанию УК не была, ее ядро должно состоять из широкопрофильных специалистов, разбирающихся в разных вопросах, в решении которых может возникнуть необходимость.


Схемы работы различных УК также отличаются. Одни предоставляют клиентам (или номинальным хозяевам) интегрированные услуги, используя при этом внутренние ресурсы и собственный персонал на каждом профильном направлении. Другие, являясь, скорее, неким командным ядром, работают с привлечением подрядчиков, специализирующихся в различных сферах деятельности. В первом случае недостатком, по словам Александра Остроухова, заместителя генерального директора УК "Делта-Сервис" (ТК "Золотой Вавилон"), является то, что комплексное обслуживание объекта требует для каждого из направлений получения многочисленных лицензий. Опять же возникает кадровая проблема - трудно найти хороших специалистов во всех отраслях. Во втором - привлечение большого количества сторонних организаций может сказаться на уровне обслуживания: трудно контролировать качество работ. Довольно распространен смешанный вариант, когда УК часть производственных функций выполняет самостоятельно, а для других нанимает специальные фирмы. Как говорит Андрей Сухов, в большинстве ТЦ наемными являются клининговая, охранная и лифтовая службы.



Очень похожие публикации:
Застройка Молжанинова отложена на полгода
Ипотека подешевеет вдвое
Подмосковье превращается... в Москву
Цены на жилую недвижимость не перестают удивлять
В Богородском районе до конца 2006 г. могут появиться четыре новых поселка
Британский фонд ведет переговоры о покупке 400 тыс. кв. м складских помещений
Жильем - молодым


[t0.014]