Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Бизнес-метры повышенного спроса



По исследованиям компании StilesRia- bokobylko, в начале этого года предложение столичных офисов класса А и В составляло 2,4 млн. кв. м. Предполагается, что в течение года объем строительства площадей такого уровня увеличится по сравнению с прошлым годом в два раза и превысит 400 тыс. кв. м, причем более 55% новых проектов придется на класс А. Предполагается, что в 2004 году объем нового строительства составит 340 тыс. кв. м. В итоге к концу следующего года количество офисных площадей высокого уровня превысит 3 млн. кв. м. Если все эти прогнозы осуществятся, то рынок перестанет быть сегментом "тотального дефицита".

Рынок перспективного роста


Цена комфорта


Сегодня же на рынке явно недостаточно предложений, устраивающих арендаторов и покупателей, по соотношению цена-качество. Во многом это связано с тем, что инвесторам гораздо более выгодно вкладывать средства в уже готовую недвижимость, - она может выступать в качестве залога при получении банковского кредита. Построенное здание можно сразу эксплуатировать, а желающих брать на себя хлопоты по созданию нового объекта или реконструкции старого немного. Ведь это увеличивает сроки окупаемости вложенных средств и переносит на неопределенное время перспективу получения прибыли.

Как отмечают специалисты, если в прошлом году из-за ограниченного предложения офисов класса А, сдаваемых под чистовую отделку со свободной планировкой, арендные ставки возросли на 6,1%, то в этом году они либо останутся на прежнем уровне ($475-575 за 1 кв. м в год и $555-700 для лучших зданий), либо будут сокращаться. Здесь сказываются два основных фактора: растущие объемы предложения офисов, а также растущая конкуренция между новыми зданиями и зданиями более ранней постройки. При этом на рынке будет более заметна ценовая дифференциация, проводимая девелоперами в зависимости от района "прописки" и качества постройки здания, а также его окружения и этажности.

Понятно, что объем выставляемых на рынок ликвидных предложений, как и расположение, и класс здания, напрямую отражаются на величине арендных ставок. При этом уже сейчас очевидно, что лимит стремительного роста уже исчерпан. Постоянное увеличение объемов нового строительства скорее всего приведет к тому, что арендные ставки в ближайшие два года стабилизируются.

Стабильно высокий уровень предложений и вакантных площадей в самом дешевом и некачественном классе С, представленном зданиями министерств и НИИ советской эпохи, о современном техническом оснащении которых говорить не приходится. Именно в административных зданиях предприятий излишки площадей все чаще сдаются в аренду и субаренду по ставкам не более $200-300 за 1 кв. м. В агентстве "Домострой" отмечают, что в сегменте низкосортных помещений в последнее время растет спрос на покупку офисов-складов, расположенных рядом с большими оптовыми рынками в полуподвальных и подвальных помещениях.

Уровень вакантных площадей в классе В за последний год увеличился с 4 до 6%. К зданиям этого уровня обычно предъявляют меньше требований, нежели к высшей касте коммерческих площадей. Помимо новостроек здесь вполне допустимы реконструированные особняки без подземного гаража, расположенные не только в центре города, но и в пределах третьего транспортного кольца. Сейчас арендные ставки на офисы класса В колеблются в пределах от $350 до 470 за 1 кв. м в год.

Специалисты компании "Домострой" отмечают тенденцию снижения спроса на аренду помещений и роста интереса к покупке офисных площадей. В агентстве считают, что такое положение можно объяснить ростом арендных ставок, инспирированным правительством Москвы.


В отношении условий аренды никаких изменений не произошло. По-прежнему в моде стандартные сроки аренды - от 3 до 5 лет. Хотя все чаще встречаются договоры, заключаемые на более длительное время (до 10 лет). Операционные расходы, зависящие от качества здания, находятся в пределах $75-100 за 1 кв. м в год для класса А и порядка $55-65 за 1 кв. м в год для класса В.

Прогноз


Средняя стоимость покупки готовых к въезду офисов международного качества в пределах Садового кольца в апреле прошлого года составляла $2837, в этом году она уже возросла до $3375 за 1 кв. м. На самом деле цены на офисную недвижимость колеблются в довольно широких пределах, и верхняя ценовая планка может составлять $4000-4500 за 1 кв. м.



Очень похожие публикации:
Ипотека - дело тонкое
Ценообразование и спрос на земельном рынке Подмосковья
Попытка отыскать в регионе доступное жилье
"Мы не должны упускать такие деньги"
Умный дом? Заживем!
Офисы невидимого фронта
Новинка рынка — сберегательное строительство


[t0.0157]