Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Переезд по расчету



Десять лет спустя Массовое переселение состоятельных москвичей за город началось в середине 90-х, когда стала активно застраиваться Рублевка. Цены на землю в этом районе взлетели до немыслимого (и совершенно неоправданного) уровня. Сотка земли по Рублевскому шоссе и сейчас стоит в среднем $30 тыс., а в некоторых поселках доходит и до $95 тыс. за сотку. В престижности с Рублевкой могут сравниться только Ильинское, Сколковское и... Егорьевское шоссе. Земли вдоль Егорьевского шоссе застраивались дорогими коттеджами стихийно, без помощи риэлтерских компаний, а зачастую и вопреки их усилиям. В последние годы риэлтеры изо всех сил подтягивают в разряд элитных и Новорижское шоссе.

Рост цен на столичную недвижимость и активное строительство коттеджных поселков в Подмосковье привели к тому, что квартиры и загородные дома практически сравнялись в цене. Выбор дом или квартира встал перед покупателем, относящим себя к среднему классу. Ъ-Дом решил взвесить все за и против такого выбора, основываясь на мнениях участников рынка недвижимости, а также на опыте людей, уже переехавших за город.

Стоимость жилья в Москве сейчас составляет около $1850 за метр; цены предложения, как правило, на 3-7% выше и находятся в пределах $1900-2000 за 1 кв. м. Средний уровень цен на московские новостройки, согласно исследованию агентства Step by Step составляет $192 Только при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли. Примечательно, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках (на 20%) очень близок к росту уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитиков рынка, индекс стоимости жилья вырос за 2004 год на 22%. Впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину 2004 года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 года по апрель 2005 года, то прирост окажется несколько меньше 20%.

Бум строительства коттеджных поселков начался сравнительно недавно в 2002 году. По данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, земля в Подмосковье только в 2004 году подорожала на 50%. Как следствие, стоимость коттеджей увеличилась на 20% и растет дальше. Каждый наш новый поселок еще на начальной фазе строительства стоит на $100-120 тыс. дороже предыдущего, рассказывает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы компании 'Инком-Недвижимость'. Ничего не поделаешь, цены на коттеджи в охраняемых поселках в ближайшие годы будут только расти. В 2004 году средневзвешенная цена 1 кв. м владений в подмосковных коттеджных поселках (с учетом стоимости земли) составляла $158 В этом году она выросла до $1900 за метр и практически сравнялась со средним уровнем цен на московское жилье.

Теми же темпами, считают риэлтеры, будет дорожать и загородная недвижимость. Удобства большого города Рассматривая среднерыночный рост цен на коттеджи Подмосковья, следует иметь в виду, что для загородного рынка характерна еще большая дифференциация, нежели для квартирного. Если говорить только об организованных поселках, то из 166 поселков есть такие, где цены повысились меньше чем на 20%, но есть и примеры повышения цен больше чем на 20%. А в ряде поселков цены вообще не изменились или даже снизились. Изменение средних цен не всегда означает пропорциональное подорожание или удешевление всех объектов, а может быть обусловлено изменениями в структуре предложения.

Так или иначе, но и квартирный рынок Москвы, и коттеджный рынок Подмосковья оказались довольно близки по ценовой динамике. Что вполне логично, считают риэлтеры в рамках одного региона цены во всех сегментах рынка недвижимости меняются синхронно. Что касается прогнозов на будущий год, то, по мнению генерального директора компании МИАН-агентство недвижимости Нины Кузнецовой, цены на московские квартиры будут расти примерно на 2,5% в месяц (около 30% за год).

При этом спрос на домовладения в Московской области можно назвать искусственно завышенным. Согласно тем же аналитическим исследованиям риэлтерских компаний, коттеджи в Подмосковье в последние годы покупают в большинстве своем люди, у которых есть квартира в столице, но появился (или появится в ближайшем будущем) ребенок. Разумеется, лучше растить ребенка за городом. Но для этого совсем не обязательно обзаводиться собственным домом.

А если говорить о каком-то определенном поселке, то там изменение средних цен может быть связано с переходом строительства в очередную стадию, выходом новых очередей, распродажей наиболее дорогих или, напротив, наиболее дешевых участков или домов. Нередко к концу продаж средняя цена на оставшиеся дома может снизиться из-за того, что они менее привлекательны для покупателя например, с видом на стройку или на дорогу. Теперь взглянем на рынок загородной недвижимости глазами горожан, перебравшихся за город. Вопрос престижности и диктат цен строительными и риэлтерскими компаниями действительно методично взращивает цены на коттеджи.

Даже услуги уборщицы, если ей приходится ездить за МКАД, дорожают на 25-30%. Прибавим к перечисленным расходам траты на коммунальный сектор обслуживание канализации, оплату электричества (которое в области гораздо дороже, чем в московских квартирах). Приходится мириться и с проживанием в доме няни (не может же она ежедневно тратить четыре часа на дорогу туда и обратно). К тому же в Подмосковье за редким исключением отсутствует необходимая инфраструктура (поликлиники, детские сады, школы).

Риэлтеры отмечают постоянный рост числа семей, которые арендуют дачи (на сезон или на весь год, по цене в пределах $5 тыс. в месяц), а строить или покупать дом не собираются. Во-первых, обслуживание дома и квартиры удовольствие дорогое. Кроме того, проезжать каждый день несколько лишних километров в конце концов надоедает, даже если за рулем собственный водитель. Да и расходы на бензин возрастают. Кстати, и услуги водителя дорожают, если хозяева перебираются жить за город, поскольку в ближайшей деревне найти его не всегда удается. Кроме того, кто-то должен выполнять работу дворника и садовника.

К этому времени родителям тоже надоедает оплачивать личного водителя для 7-10-летнего ребенка, и начинается обратный процесс поиск квартиры в Москве. Так что, вопреки прогнозам, владельцы недвижимости в Подмосковье являются и активными покупателями квартир в Москве. Больших если семья собралась продать коттедж и ограничиться арендой дачи. Маленьких если речь идет о том, что иногда необходимо бывает остаться на ночь в городе. Что касается постоянного роста цен на загородные коттеджи, то следует обратить внимание на следующее: помпезные особняки из красного кирпича, столь популярные в середине 90-х, сейчас продаются плохо и по цене, редко соответствующей даже их себестоимости. Кто может сказать, сколько будет стоить дом в нынешнем, только что построенном поселке по прошествии пяти, а тем более десяти лет?

Со временем у нового сельского жителя, конечно, появятся знания и знакомства, облегчающие жизнь вне города, но тут сюрприз преподносят подросшие дети они отказываются жить вдали от своих школьных друзей и городских развлечений.

А для тех, кто арендует дом больше чем на год, обязуется не поднимать стоимость аренды в летние месяцы. Другими словами, возникла ситуация, когда условия долгосрочной аренды диктует жилец, а не хозяин. Чем больше сдается коттеджей (а их число ежегодно вырастает на 3-5%), тем ниже будет ставка круглогодичной аренды и тем выгоднее будет иметь квартиру в Москве и постоянно снимать дом за городом.

Ведь зависит это не только от моды, но и от цен на нефть, а также от политической ситуации в стране. По мнению менеджеров отдела загородной недвижимости компании Бэст-Недвижимость, на рынке долгосрочной аренды дач цены постепенно снижаются. Если в летний период спрос значительно превышает предложение, то в холодные месяцы ситуация принципиально иная. Арендодатель пытается сдать дом, к примеру, за $5 тыс. в месяц, но не может найти жильцов. Подождав месяц-другой, хозяин снижает цену вдвое.

Сколько в Подмосковье коттеджей?






За прошедший год, несмотря на активное загородное строительство, количество представленных на рынке коттеджных поселков выросло незначительно. Из коттеджных поселков Подмосковья только 10% готово полностью, а 25% находится в стадии завершения строительства. По наблюдению ирн.ru, в 2005 году на рынке появилось 83 новых поселка. За это же время с рынка ушло 57 поселков они были полностью распроданы, и теперь отдельные дома в них могут время от времени появляться на вторичном рынке. Число активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье, в которых предлагаются отдельные дома или участки с подрядом, выросло за год со 140 до 16 Это, по мнению специалистов, подтверждает, что о перенасыщении загородного рынка говорить пока рано (точно так же рост объемов строительства жилья в Москве пока не привел к избытку квартир).



Очень похожие публикации:
"Мы не должны упускать такие деньги"
Умный дом? Заживем!
Офисы невидимого фронта
Новинка рынка — сберегательное строительство
Как вырваться из заколдованного круга?
Город будет платить за муниципальное жилье больше
Кто сказал, что с приходом частников цены должны повыситься?


[t0.0093]