Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Игра на повышение продавцам удалась



По оценкам экспертов, начав менее чем с 1% прироста за месяц, к началу ноября рост цен разогнался до 3% в месяц и более. Однако, по мнению аналитика рынка Андрея Бекетова, 2005 год нельзя назвать выдающимся. К ноябрю цена предложения 1 кв. м типового жилья возросла, по его оценке, на 24% по сравнению с началом года. Это больше, чем в 2002 и 2004 гг. (14% и 17% соответственно), но значительно меньше, чем в 2003-м (42%). По данным аналитического отдела АН САВА, в октябре 2003 г. был зафиксирован рост на 6,22%.

Владельцы московской недвижимости в 2005 г. сыграли на повышение и не прогадали осенью подорожавшие в общей сложности более чем на 20% к началу года (индекс средней цены превысил $2400 за 1 кв. м) квартиры активно продаются, а сроки экспозиции наиболее ликвидных единичек могут составлять всего пару недель, отмечают аналитики информационной системы СканРиалти.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru, менее доволен текущим развитием событий и считает, что рынок кидает из стороны в сторону, а подогреваемый отчасти искусственно рост может привести к ажиотажу, который обернется к 2007 г. новой стагнацией.


Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации Инком-недвижимость с удовлетворением констатирует, что в 2005-м все идет по плану: рынок продемонстрировал возврат к нормальной сезонной динамике (снижение объемов предложения весной, летний минимум, хороший рост цен в сентябре октябре).

Невыдающийся год

Вторичный рынок в 2005 г. развивался в целом стабильно, потрясений, характерных для рынка новостроек в тот же период, эксперты не отмечают. Что отмечено, так это серьезное снижение количества предложений на вторичке летом (затянувшееся до сентября).


В нынешних условиях нормальные темпы роста цен на московское жилье, обоснованные экономическим развитием, ростом уровня жизни и доходов населения, должны находиться в пределах 1-2% в месяц, или 15-20% в год. Рост цен на уровне 3% в месяц и более делает рынок недвижимости спекулятивным, опасается Репченко.

35 000 объектов предлагалось на рынке в мае (из них 22 000 новых предложений), говорит Геннадий Стерник, директор аналитического центра Миэль-недвижимость, но последние три месяца рынок стоял на уровне 15 000-16 000 объектов (10 000-11 000 новых).


В оценке объемов предложения участники рынка изрядно расходятся (риэлторы обычно оперируют данными собственных баз предложений и базы газеты Из рук в руки). Например, по данным МИАНа, около 35 000 квартир сейчас выставлено на продажу, это на 20 % меньше по сравнению с объемом предложений в январе. Евгений Фетисов, заместитель генерального директора компании Новая площадь, считает, что по сравнению с предыдущим годом на вторичном рынке массового жилья Москвы объем предложения сократился на 15%.

Андрей Бекетов считает, что в 2005 г. динамика объема предложений не намного отличалась от типовой, за исключением незначительных отклонений в последние два месяца. Беспокойство о значительном снижении объемов предложений вызвано их сравнением с объемами 2004 г., предполагает он. Однако из общей колеи выбивается именно 2004-й, а не 2005 год.

По мнению Стерника, многие продавцы выжидают в надежде продать подороже. В период 2000-2001 гг. только через 5-6 месяцев после начала роста цен стал увеличиваться объем предложения. Но надеюсь, сейчас продавцы поумнели и откликнутся быстрее, говорит он.

Между тем, по оценке Репченко, сокращение объема предложения на рынке новостроек, которым застройщики весь год пугали потребителей, составило максимум 10%. За январь октябрь 2005 г. строительными организациями Москвы построено 4,2 млн кв. м (104,9% по сравнению с этим же периодом прошлого года).


По подсчетам Бекетова, в 2004 г. объем предложения на вторичке к октябрю достиг 161 000 объектов против 95 000 в 2003-м и 76 000 в 2005 г., а в ноябре составил 171 000, тогда как в ноябре 2003 г. было 96 000 объектов, в 2005 г. 80 00
А вот по данным информационной системы СканРиалти, количество предложений в октябре 2005 г. составило около 180 000 объектов.

По данным аналитического центра Миэля, в октябре среднемесячная цена предложения квартир вторичного рынка Москвы выросла на 4,1% (на $95) до $2408 за 1 кв. м. А в АН САВА вообще говорят о приросте цены квадратного метра на 5,26% в октябре.


Локомотивы и стабилизаторы

Основное событие года цены разгоняются, несмотря ни на что, говорит Репченко. В марте апреле темпы роста цен были примерно 1% в месяц, с мая начался новый разгон: 2% летом, 3% осенью, можно ожидать по итогам ноября более чем 4% прироста к цене.

В условиях общерыночного подъема цен локомотивом роста является дешевое жилье, констатирует и Репченко из ирн.ru. Но, по оценке Vesco Realty, квартиры экономкласса подорожали на 12% (индекс средней стоимости 1 кв. м к концу года составит около $2435, диапазон цен варьируется от $1540 за 1 кв. м в Марьине до $2500 за 1 кв. м в районе проспекта Мира), тогда жилье бизнес-класса подорожало на 18%, а элитное за 2005 г. вырастет в цене на 26% ($6860 за 1 кв. м). По мнению Стерника, именно элитный сегмент стабилизирует рынок недвижимости Москвы. Диапазон цен на рынке вторичной элиты от $4500 до $25 000 за 1 кв. м, по данным Renaissance Realty.

С середины года активнее всего дорожала наиболее ликвидная недвижимость одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади, в особенности в панельных домах, построенных не позже середины 90-х гг., кроме того, как отметили в СканРиалти, растет число сделок (по сравнению с сентябрем на 5-6%) и общее увеличение спроса на вторичное жилье.

Нефть и закон

Алексей Шленов из Миэля отмечает, что на вторичном рынке обращений от покупателей квартир в 10 раз больше, чем от продавцов. Продается все, даже объекты с завышенной ценой, и те, которые ранее не пользовались спросом, говорит он. Но, как правило, просьба продать квартиру не исключает ее покупку, добавляет Шленов, ведь вторичный рынок Москвы по-прежнему держится на альтернативных сделках. А их в условиях ускоряющегося роста цен проводить все сложнее, говорит риэлтор.

Наиболее дорогими остаются, кроме центра города, ЮЗАО и ЗАО, в которых стоимость предложения бизнес-класса на вторичном рынке достигает $5890 за 1 кв. м. Нижний уровень цен в ЮВАО ($1900 за 1 кв. м за квартиру в монолитном доме с огороженной территорией в районе станции метро Братиславская).

В АН САВА, Инкоме и других компаниях отмечают отток покупателей с первичного рынка жилья на вторичный, обусловленный рисками вложения денежных средств в новостройки. Кроме того, по словам Сергея Елисеева, разрыв цен между первичкой и вторичкой уже не столь значителен и экономическая привлекательность покупки новостройки не оправдывает связанные с такой покупкой риски и неудобства.

Рост спроса на жилье в Москве эксперты связывают с рядом факторов, среди которых и катаклизмы на первичном рынке, связанные с 214-ФЗ, скандалами вокруг некоторых компаний и ростом себестоимости строительства, и цены на нефть и энергоносители, и повышение уровня доходов населения, подпитываемого развитием ипотеки.

Гонка по вертикали не может продолжаться вечно, уверены специалисты СканРиалти. По их прогнозу, до конца этого года вторичная недвижимость подорожает на 5-8% в зависимости от характеристик и месторасположения жилья, а во время новогодних и рождественских каникул будет наблюдаться относительное затишье.

Дешевле не будет

Прогноз большинства экспертов не менее 20-25% по итогам 2005 г. и рост цен в среднем на 2-2,5% в месяц в следующем году. Вероятно, рост цен в первом полугодии 2006 г. будет больше, чем во втором. Незначительный опережающий рост цен на квартиры в конце 2005 г., начале 2006 г. будет компенсирован замедлением темпов роста цен уже к весне-лету 2006 г. Суммарный рост цен в 2006 г. составит около 15%, добавляет Андрей Бекетов. Таково же мнение и Фетисова из компании Новая площадь.

Население получило от власти сигнал: всех ждет повышение доходов. Хотя недвижимость покупается не на доходы, а на сбережения, люди, поверив в стабильность доходов, начинают тратить сбережения. Поэтому на рынок недвижимости выходит отложенный спрос, рассуждает Геннадий Стерник. В условиях роста экономики и колоссального неудовлетворенного спроса на жилье, ограниченного только платежеспособностью, недвижимость в Москве дешеветь не будет, уверен Сергей Елисеев.

На ближайшее будущее СканРиалти, опираясь на собственные методики расчета средних цен на месяц вперед, предлагает следующий прогноз: по итогам ноября цены на недвижимость по округам будут повышаться на доли процента медленнее, чем в октябре, самые дорогие квартиры будут, конечно же, в ЦАО $3529 за 1 кв. м без учета элитной недвижимости, самые дешевые в Юго-Восточном округе, $1844 за 1 кв. м.



Очень похожие публикации:
Летние заморозки на рынке аренды жилья
Деньги пайщиков многих ПИФов можно вкладывать куда угодно
Как построить поселок в лесу
Купил жилье - снимай угол
Деловая Москва выходит за МКАД
ВТБ застроит регионы
Офис с видом на центр


[t0.008]