Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Как продать кредит



Основным препятствием для выхода банков на рынок ипотечного кредитования, особенно для мелких и средних банков в регионах, является дефицит оборотных средств. Доля долгосрочных депозитов в структуре банковских ресурсов не превышает 5%.


Активный рост рынка ипотеки сопровождается расширением количества игроков на рынке. За 2005 год количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, выросло с 241 до 395, составив больше половины кредитных организаций, выдающих кредиты на покупку жилья.

Эффективным решением данной проблемы, применяемым во всем мире, служит рефинансирование выдаваемых банками кредитов специализированной организацией. Суть рефинансирования заключается в выкупе такой организацией у банков выданных ими ипотечных кредитов.


Подавляющее большинство кредитных организаций не могут привлекать долгосрочные ресурсы с фондового рынка по ставкам, позволяющим сегодня кредитовать ипотеку, сохраняя приемлемую маржу. Кроме того, выход на рынок с эмиссией долговых ценных бумаг предполагает существенные накладные расходы, высокую степень информационной открытости.

Важным условием рефинансирования является кредитование в соответствии с определенными правилами (стандартами), устанавливаемыми рефинансирующей организацией.


Банку возвращается полная сумма выданных заемщикам средств, и он может снова осуществлять кредитные операции. При этом комиссия за выдачу остается у банка. Очевидно, что чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает кредитор от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Доходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК складываются из:


В настоящее время основным оператором, выкупающим ипотечные кредиты у банков, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентством сформирована унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов во всех субъектах Российской Федерации. В рамках этой системы банки (первичные кредиторы) выдают кредиты населению в соответствии со стандартами кредитования и сопровождения ипотечных кредитов и рефинансируют их через региональных операторов (специализированные компании, созданные с участием региональной или местной администрации, в рамках формирования инфраструктуры рынка ипотеки в регионах). Начиная с 2005 года АИЖК при желании банков заключает прямые договоры поставки закладных в агентство, что сокращает совокупные расходы системы и позволяет снизить конечную стоимость кредитных ресурсов.

-- дохода от удержания кредита на балансе. Пока банк не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика;


-- комиссии, уплачиваемой заемщиком. Причем поскольку банк получает комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, которое, как правило, рассчитывается по отношению к сумме кредита, то доходы первичного кредитора растут пропорционально росту цен на недвижимость;

-- продажи других розничных услуг. Привлекая заемщика в ипотечное кредитование, банк укрепляет долгосрочные отношения с клиентом, который будет в дальнейшем пользоваться услугами данного банка.


-- разницы между ставкой кредитования и рыночной ставкой финансового инструмента. Премия (дисконт) зависит от скорости досрочного погашения и макроэкономической конъюнктуры;

Работа банков в системе АИЖК предоставляет им целый ряд рыночных преимуществ. Прежде всего это доступ к источнику финансирования. При заключении договора с агентством банк получает возможность пополнения оборотного капитала, расширения объемов активных операций, выхода на новый перспективный рынок.


Расходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК состоят из маркетинговых затрат, прямых и косвенных производственных издержек (персонал, инфраструктура, аренда), оплаты услуг третьих лиц (экспертиза, скоринг, и т.д.).

Созданная агентством Единая информационная система (ЕИС) является уникальным информационным полем, объединяющим заемщиков, кредиторов, рефинансирующие организации и инвесторов в ценные бумаги. Подключение к ЕИС позволяет первичным кредиторам снизить временные и материальные затраты по запуску программы ипотечного кредитования.

Кроме того, банк попадает в стандартное поле агентства, что подразумевает единые правила (документы и процедуры) выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. Стандартизация позволяет существенно снизить риски всех участников рынка, совокупные издержки первичного кредитора.

Наконец, проблема обучения. Агентство сформировало систему обучения и проводит регулярные обучающие семинары, позволяющие быстро приобрести начальные теоретические и практические знания по выдаче и облуживанию ипотечных кредитов.


Несомненно, у банка появляется преимущество в маркетинге. Ипотечный кредит -- сложный для продвижения продукт, требующий проведение информационной и рекламной кампании по внедрению продукта на рынок. Кроме того, Стандартный ипотечный кредит АИЖК является конкурентоспособным на рынке -- анализ рынка позволяет сделать вывод об увеличении доли стандартных кредитов АИЖК на рынке в 2005 году до 12,5% в общем объеме рынка и 35% в рублевом сегменте рынка.

Особенности денежно-кредитной и финансовой политики на современном этапе позволяют прогнозировать большую эффективность привлечения средств с финансового рынка по сравнению с фондированием ипотеки за счет депозитных ресурсов.


Таким образом, взаимодействие с АИЖК позволяет банкам развивать эту ветвь розничного бизнеса, завоевывая долю рынка и не имея при этом значимых объемов долгосрочных источников.

Параметры развития рынка ипотечного кредитования определены Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, одобренной правительством Российской Федерации. Кроме того, контрольные цифры роста объемов рынка зафиксированы в национальном проекте Доступное и комфортное жилье -- гражданам России. В соответствии с концепцией, в 2006 и 2007 годах в стране должно быть выдано 108 млрд руб. и 151 млрд руб. ипотечных кредитов соответственно. Из них агентство должно рефинансировать 21,6 и 22,7 млрд руб. закладных.

Внедрение единых стандартов кредитования, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов способствует формированию положительного восприятия ипотеки как потенциальными заемщиками, так и профессиональными инвесторами.



Очень похожие публикации:
Минобороны научилось считать
Когда снесут?
Бойкое место в доме
Рынок недвижимости: климатические изменения
Цена столичной недвижимости достигнет психологического рубежа
Госдума вынудит застройщиков страховать свою ответственность
Квартирный вопрос рассорил строителей и чиновников


[t0.0125]