Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

"Хрущевки": закон и порядок



В Москве немало таких, где до мест общего пользования сподручнее передвигаться на велосипеде, а высокие потолки и вид из окна зачастую компенсируют все остальные неудобства, связанные с проживанием соседей.


Наконец-то право на достойную жизнь получили не только обитатели коммуналок, но и жители "хрущевок". Несколько лет назад в Москве принята программа сноса панельных пятиэтажек. И это справедливо. Ведь при очевидности некомфортного проживания в коммуналках многие из них выгодно отличаются от "хрущоб" своими размерами, пространством и территориальной принадлежностью.

Зачастую подобное "уплотнение" достигает таких размеров, что свой угол в коммуналке представляется спасительным шансом для выживания.


Между тем кубатура "хрущевских" квартир измеряется шагами: полшага - коридор, еще полшага - кухня, шаг - комната и т.д. В этих "клетушках" выросло не одно поколение москвичей. Молодожены давным-давно стали бабушками-дедушками, их внуки успели обзавестись своими детьми, а некоторые - и новыми семьями.

Жилищная проблема по-прежнему актуальна для столицы. Правда, теперь правительством столицы задача сформулирована более реалистично: москвичам - отдельное благоустроенное жилье по социальным нормам. Судя по темпам строительства новых домов, городские власти свое обещание выполняют: из запланированных в этом году почти 4,5 млн. метров жилья более 1,7 млн. метров будет предоставлено по городскому заказу.

Ясно, что в обоих случаях условия с трудом можно назвать пригодными для жизни. Помните крылатый лозунг: каждой советской семье - по отдельной квартире. Впрочем, вполне выполнимый и сегодня, при условии, что у семьи на это есть необходимые средства.

Сделать это зачастую бывает нелегко даже профессионалам с большим опытом работы. Слишком много отдельных, а также взаимосвязанных проблем сплелись в тугой узел различного рода противоречий, нестыковок, ограничений со стороны законодателей, проектировщиков, строителей. Да и недобросовестные действия отдельных граждан, желающих получить побольше бесплатный кусок самого ликвидного и пользующегося повышенным спросом такого товара, как жилье в Москве, зачастую ставят под угрозу несвоевременного выполнения самой ожидаемой и востребованной городской программы - строительства жилья для москвичей.

От специалистов Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы требуется оптимально, с учетом существующих правовых норм и в намеченные сроки улучшать жилищные условия очередникам и выполнять план переселения из пятиэтажек, аварийного и ветхого фонда.

Линейный сетевой график


Об этом шел серьезный, деловой разговор на состоявшемся недавно семинаре "Реализация программы реконструкции пятиэтажного, аварийного и ветхого жилищного фонда города Москвы до 2010 года", который был организован Департаментом жилищной политики и жилищного фонда. В течение трех дней его руководители и специалисты совместно с представителями других городских организаций, в частности, Департаментов инвестиционных программ, экономической политики, Контрольно-методического управления учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, "Москапстроя", префектур, Мосгорсуда и Московской городской Думы обсуждали пути реализации жилищной программы в столице.

Критика мэра Ю.М. Лужкова по качеству и срокам сдачи объектов справедлива и обоснована, подчеркнул Петр Сапрыкин. Да и в этом году ситуацию вряд ли удастся кардинально изменить: строители готовы в первом полугодии сдать только 22 процента от годового объема жилплощади. Получается, что реально новостройки появятся лишь в конце года. Значит, жилищники опять обречены работать в "аврале".

Что это такое и для чего он нужен? Как отметил руководитель Департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, половина построенного в городе жилья не готова к заселению, многие дома сданы с нарушениями сроков устранения недоделок.

Спорные вопросы порой разрешаются только в суде, и зачастую не в первом слушании. В таких случаях процесс переселения из сносимых "пятиэтажек" или аварийных домов прогнозировать практически невозможно. Соответственно, затягиваются сроки переселения из сносимого дома, увеличивается время переселения, оформления документов, нарушается режим работы по следующим домам, жители которых теряются в догадках и нервничают из-за неопределенности. Словом, теряют все: город, жители, инвесторы, строители.

Оформление документов - это достаточно трудоемкий и зачастую мучительный процесс. Хорошо, когда все хорошо, но ситуации при переселении возникают не просто конфликтные эмоционально, с этим специалисты окружных управлений департамента уже давно психологически смирились.

В предыдущие годы большинство новостроек возводились по инвестиционным контрактам, потому что в городской казне таких средств просто не было. Город получал свою долю в натуральном выражении и, как говорится, дареному коню в зубы не заглядывал. Теперь ситуация изменилась, и жилье строится в основном за бюджетные деньги.

Между тем объемы и темпы строительства жилья в Москве с каждым годом возрастают. Если в 2000 году по городскому заказу в столице было введено около 1 млн. кв. м жилья, то в этом году, как известно, планируется построить более 1,7 млн. кв. метров.

Позиция департамента - не просто контролировать работу, а координировать весь цикл, начиная с выбора площадки предстоящего строительства, подготовки проектов, обеспечения будущих объектов необходимыми инженерными коммуникациями, вплоть до переселения граждан в новые дома. Причем, как подчеркнул Э. Якушенко, с полным сопровождением всех необходимых документов и в соответствии с расчетными сроками. Нарушение этих условий неминуемо приведет к удорожанию строительства, и сорить ассигнациями за долгострой, по мнению Э. Якушенко, город никому не позволит.

Фактически город стал полноправным заказчиком и потому имеет все основания, как отметил первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики Э. Якушенко, спросить со строителей и за сроки, и за качество возводимого жилья.

Все перечисленные направления свести в единый линейный цикл непросто, потому что каждое из них является отдельным, самостоятельным участком работы. Ни одно звено не должно "сбоить", а это возможно только при тщательной проработке и выверке действий практически всех участников процесса.


Предполагается, что отныне весь многоуровневый процесс возведения муниципальных домов будет "уложен" в линейный сетевой график строительства. В него планируется включить следующие этапы процесса: определение адресного списка домов, подлежащих сносу или реконструкции, с указанием точных и реальных сроков выполнения этих работ; определение будущих строительных площадок; подготовку технической документации; выполнение проектов; строительство необходимых инженерных коммуникаций; снос намеченных объектов; строительство нового жилья; оформление правоустанавливающих документов; переселение граждан.

Руководитель Департамента жилищной политики Петр Сапрыкин убежден, что при правильной постановке задачи каждому подразделению и отлаженном механизме исполнения линейные сетевые графики в итоге срабатывают на результат. Процесс подготовки сетевых графиков идет в городе полным ходом.


Возможно ли это?


Демография и строительство


По словам начальника Управления координации программ реконструкций пятиэтажного и ветхого жилищного фонда Департамента инвестиционных программ Ю. Евсеева, во втором квартале этого года их полноценно использовать еще нельзя. Между тем в ближайшей перспективе именно сетевые линейные графики должны стать основным инструментом контроля при строительстве домов по городскому заказу в Москве. И для того чтобы этот механизм заработал ритмично и продуктивно, необходимо определиться по многим параметрам, большинство из которых от жилищников не зависит.

Казалось бы, это огромная цифра. Вместе с тем в Московском регионе нуждаются в улучшении жилищных условий 80 процентов населения. К тому же земельные возможности города тоже не бесконечны и, как заверил мэр Ю. Лужков, столица не перешагнет черту кольцевой дороги.


Потенциал жилищного строительства в Москве составляет 54 млн. кв. метров. Если столица, как планируют городские власти, обеспечит ежегодный ввод новостроек в объеме 4,5 млн. кв. метров, то российская столица приблизится к мировым нормативам строительства жилья, которые в Европе составляют 0,5 метра в год на человека.

Понятно, что претендовать на его получение будут собственники находящихся в таких домах квартир. Судя по цифрам, нетрудно подсчитать, что - за десятилетие очередь нуждающихся очередников вряд ли удастся ликвидировать, да и короче она, скорее всего, тоже не станет. Программа переселения жителей из пятиэтажек, ветхих и аварийных домов набирает обороты, и в этом году уже 18 тысяч семей получат новые квартиры.

По подсчетам специалистов НИиПИ Генплана, при заданных темпах строительства этот потенциал может быть реализован за 12 лет. После чего основные источники пополнения строительства будут обеспечиваться только за счет реконструкции имеющегося жилья.

С другой стороны, если потенциал столицы поддается расчетам и планированию, то необходимые объемы не в состоянии спрогнозировать ни одна компьютерная программа. Здесь все развивается, и достаточно интенсивно, вопреки законам здравого смысла. Жилищники считают, что в последние годы они работают в условиях демографического взрыва, вызванного привлекательными условиями проживания в столичном регионе и спровоцированного самими жителями.

Таким образом, перед Департаментом жилищной политики стоит суперзадача: в жестких условиях дефицита и сокращения потенциала строительных площадок оптимально, с точностью до метров учесть возможности города и увязать их с потребностями населения в жилье.

Точного ответа не знает никто. Жилищники планируют объемы потребности по факту. Скажем, количество жильцов любого дома подсчитать несложно. За небольшим исключением выбытия-прибытия цифра эта достаточно стабильна. Но до тех пор, пока по данному адресу не намечено производить никаких действий. Как только дом поставлен в план на реконструкцию, то в нем, как в замке теней, начинают происходить поистине чудеса: То ли над зданием нависает особая аура, то ли звезды над ним выстраиваются в какой-то особый, мистический ряд, но чуть ли не в каждой квартире в одночасье вдруг объявляются новые члены семей. Они сразу же претендуют на свою долю в переселяемом жилье, которая трансформируется в отдельную квартиру, а то и несколько.

Сколько Москве нужно жилья?


Кстати, один такой смекалистый гражданин пытался прописать на жилплощадь молодой жены, которая старше его на четверть века, своих ближайших родственников. Их у него, как выяснилось по документам, аж 18 человек и все, разумеется, с правом на жилплощадь в строящемся доме. Причем прописался этот гражданин из соседнего дома, с жительницей которого у него чуть раньше также был зарегистрирован брак, но, как оказалось, неудачный. Не в смысле любви и согласия, а в смысле исключения данного адреса из списка на отселение.

Жилищники с болью рассказывали на семинаре о вопиющих случаях ухищрений недобросовестных граждан, которые пролезают в столицу через дыры и щели несовершенного законодательства в сфере жилищных отношений. В результате продавец бананов, еще недавно обращавшийся в местные органы за разрешением временного Пребывания на территории Российской Федерации, посредством ловких действий спустя короткое время фактически может быть уравнен в правах на жилье с семьями коренных москвичей, у которых несколько поколений родилось и выросло в столице.

В результате подобные факты обходятся городу в приличную сумму. Так, в каждом округе в среднем перерасходуется около 6 тыс. кв. метров жилой площади. Умножьте эту цифру на 10 и разделите 4,5 млн. кв. метров на полученный результат. В "сухом" остатке - стоимость механического воспроизведения столичной семьи.

Аналогичный случай рассказал начальник окружного жилищного управления: за один месяц на жилплощадь ухитрились прописаться... 23 человека, и по существующим нормам им пришлось бы предоставить 414 метров муниципального бесплатного жилья.

Между тем влиять на искусственный, как они говорят, механический, рост населения столицы в большинстве случаев невозможно, потому что формально все производимые гражданами действия, связанные с пропиской, происходят на законных основаниях. Да и доказать в суде факт заключения фиктивного брака удается далеко не в каждом подобном случае. К тому же интересы таких вот новых горожан представляют в суде, как правило, квалифицированные адвокаты.

Жилищники давно научились считывать с предъявляемых гражданами документов всю скрытую информацию и без труда отличат правдивые ситуации от правдоподобных.

Вообще-то подготовить необходимую документацию квалифицированному жилищнику не проблема, но путь этот зачастую бывает трудным и тернистым, потому что в каждом случае он связан с естественным желанием гражданина получить от города жилье в точном соответствии с его представлениями, а не то, которое есть в наличии.

Если учесть, что окружные жилищные управления буквально завалены документами, которые должны быть не только тщательно проверены, но и своевременно оформлены, то выполнять функции частных детективов у них попросту нет времени. А желающих "прокатиться на городе" с каждым годом становится все больше.

Какие еще причины; помимо перечисленных, сдерживают процесс переселения? Пусть не покажется это странным - не финансовые. Город исправно выделяет средства на строительство жилья, причем не взаимозачетами, как это было принято еще недавно, и не переуступкой прав своей доли собственности, а живыми деньгами. Вместе с тем единого технологического процесса, где все этапы строительства были бы взаимоувязаны по срокам и выполнялись непрерывно, пока нет.

Когда же после мучительных хождений по кабинетам гражданин, наконец, понимает, что предложенный ему вариант оказывается наиболее приемлемым из всей имеющейся в окружном управлении жилплощади, увы, приходится констатировать, что потеряно не только время, но и возможность вселиться в данную квартиру, потому что более сговорчивая семья согласилась в нее переехать.

Одной из самых серьезных проблем неритмичного процесса строительства жилья по городскому заказу является его привязка к календарному периоду. И вызвано это не экономическими интересами, и даже не технологическими требованиями, а скорее выработанным десятилетиями порядком отчетности.


Это отчасти объясняется и разбалансированностью интересов: строителям, как известно, нужны объемы, а городу - набор квартир с учетом количественного состава семей очередников и жителей, переселяемых из пятиэтажек, ветхого и аварийного фонда. Да и в градостроительных планах никогда не указывается серия дома. Окружные жилищные управления в лучшем случае получают только списки адресов возводимого жилья без графика ввода объектов. Правда, с этим обстоятельством они давно смирились. В их повседневной работе бывают задачки и потруднее.

Во всяком случае в жилищном строительстве именно так и должно быть. Например, весь цикл предварительных работ должен быть выполнен заранее. В том числе проекты и строительство необходимых коммуникаций. А как происходит на самом деле? Мы по-прежнему планируем объемы и ежегодно отчитываемся о выполнении. Соответственно и финансирование закладывается на текущий год. К тому же производственный процесс домостроительных комбинатов организован таким образом, чтобы предприятия работали в круглогодичном цикле. Не останавливать же, в самом деле, цехи на зимний период.

Понедельник начинается в субботу


Если фундамент в лютый русский мороз еще можно залить, то копать траншеи для инженерных коммуникаций в зимнее время, согласитесь, ненормально. Зачастую закладка дома начинается в январе, а коммуникации к нему "тянут" потом, иногда ограничиваясь "байпасами", как бы на первое время, а получается навсегда. В некоторых случаях это бывает оправданно, особенно в центре. Иначе придется выбирать между архитектурным "ажуром" и строительной площадкой.

Коммерческое жилье, в отличие от муниципального, продается, как правило, на нулевом цикле и потому большого значения не имеет, в каком сезоне сдаются дома по инвестиционным контрактам: в отчеты они уже попали. Приемка жилья по городскому заказу происходит только после завершения строительства, которое планируется поквартально. Вот почему самые "не строительные" месяцы - январь, февраль и март - учитываются в планах сдачи жилья.

Так почему бы не начать строительство по городскому заказу не зимой, а осенью, еще лучше летом? Поменять сроки отчетности возводимого муниципального жилья и осваивать строительные площадки весной, летом и осенью, а отделку завершать зимой? Понятно что городу нужны квадратные метры, но они должны поступать равномерно.

Со своей стороны жилищники обязаны переселять людей поквартально, а основные объемы жилья они получают, как правило, в конце года. В общем, скоростная карусель.

Еще несколько лет в ЦАО, например, на это могла рассчитывать лишь одна из десяти переселяемых семей, а в текущем году уже 60 процентов жителей, включенных в список переселений; остались в округе. В ближайшей перспективе таких семей может быть до 80 процентов.


Более того, плановый порядок ввода жилых домов мог бы дать возможность переселять коренных москвичей не в районы-новостройки, как это делается сегодня в соответствии с федеральным законодательством, а предоставлять жилье гражданам в границах округа.

Таким образом, административный ресурс со стороны города, можно считать, будет обеспечен. Зато в вопросе ответственности граждан за добросовестные действия при получении жилья по социальным нормам пока подобной ясности нет. Хотя вопрос, что называется, давно "перезрел". Вот почему нужны более четкие законодательные меры, регулирующие этот процесс.

Вполне реальный путь, считает Э. Якушенко, и в этом направлении надо двигаться. На состоявшемся общегородском семинаре по многим спорным ситуациям специалисты окружных жилищных управлений и приглашенные представители городских организаций выработали единые подходы по реализации программы реконструкции пятиэтажного, аварийного и ветхого жилищного фонда столицы.



Очень похожие публикации:
В Москве не хватает квартир бизнес-класса
Санкт-Петербургским памятникам ищут новых хозяев
Высокопоставленные чиновники Новосибирска могут остаться без дач
Ажиотаж на рынке может закончиться стагнацией или обвалом
Иностранцы на российском рынке недвижимости
Зураб Церетели расколдовал Парк Чудес с помощью волшебного слова
Рынок недвижимости ожидают структурные перемены


[t0.0243]