Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Почему так долго: оформляются новостройки в собственность?



Регистрация права собственности - лишь небольшой заключительный штрих процесса оформления. Подать документы на регистрацию невозможно до тех пор, пока все инвесторы не согласуют необходимый перечень документов. Сдача дома - это всего лишь госкомиссия. В этот момент частные лица не приобретают никаких новых прав на жилье и не получают к нему доступ. Обычно после этого около года проходит до начала подписания актов приема-передачи. После госкомиссии происходят захватывающие сюжеты, которые совершенно не видны стороннему наблюдателю. Теоретически застройщик устраняет недоделки. Практически начинается торг с местными властями. Если застройщик хочет взять дом в свое управление, муниципальные власти стремятся обременить его всеми мыслимыми обязанностями по благоустройству района.

Как известно, оформить в собственность квартиру на вторичном рынке значительно быстрее и проще, нежели на первичном. Между тем с новостройками процесс оформления в собственность в Москве занимает обычно не меньше полутора лет (в Подмосковье не меньше года). И, что интересно, никаких эмоций. Получается, что человек, уже давно закончивший отделку и живущий в квартире, не может ею распоряжаться: продать, подарить, завещать, заложить. Почему оформление идет так долго, кому это выгодно, и нельзя ли этот процесс как-то ускорить?

От госкомиссии до ключей


Застройщик незаинтересован ускорять этот процесс, особенно если у него остались так называемые хвосты - несколько непроданных неликвидных квартир. Он ждет, пока рынок дорастет до нужной ему цены этих квартир. Кроме того, дом в этот период не подключается к коммунальным сетям. Если начать заселение, то за отопление непроданных квартир, а также за коммунальное обслуживание придется платить застройщику, причем без всяких городских дотаций, а это накладно. Это одна из причин, почему заселение стараются начинать после конца отопительного сезона.

Именно поэтому частные инвесторы, которые не собираются проводить отделку, а только ждут момента для продажи, часто отказываются подписывать акт приема-передачи на этой стадии процесса. Однако подписать акт вскоре все равно придется, так как без этого невозможно оформление в собственность.


При мирном стечении обстоятельств через год после госкомиссии начинают подписывать акты приема-передачи. Этот процесс растягивается для большого жилого комплекса на один-три месяца, поскольку возникает очередь. Сначала дают смотровой ордер. Если имеются недоделки, они устраняются, если нет, квартира передается в пользование (заветный момент передачи ключей). С этого момента можно начинать отделку, и необходимо делать коммунальные платежи. Сразу берется сумма на полгода вперед. Сумма немаленькая, поскольку до оформления в собственность никакие городские дотации не действуют. На сегодня приходится платить около 50 рублей в месяц за квадратный метр. Скажем, за квартиру в 100 кв.м надо выложить почти 5 тысяч рублей в месяц, не считая электричества и обязательной оплаты контейнера для мусора.

Дальнейшее скрыто от взора рядового вкладчика. Но что для него важно - именно после подписания актов приема-передачи в квартиру можно войти, но теперь ее нельзя продать. При продаже квартиры продавец (застройщик или риэлтор) берет на себя оформление за 1,5-2% от цены квартиры. Оформление проводится по нотариально заверенной доверенности на сотрудников компании. Если же сам частный инвестор занимается оформлением, то ему предстоят нелегкие времена. В этом случае лучше сразу идти в Мосжилрегистрацию, которая упорядочит весь процесс сбора документов.

Тихо и долго


Частные лица


Процесс дальнейшего оформления проходит несколько необходимых стадий. Часть из них касается урегулирования отношений между всеми инвесторами, другая часть связана с регистрацией документов в органах исполнительной власти. Поскольку на стадии строительства возникают весьма замысловатые схемы взаимодействия ключевых инвесторов для ухода от ответственности в случае срыва проекта, то привести все это в понятное, прозрачное состояние - процедура непростая. До года уходит только на подписание соглашения о распределении долей. Затем готовится акт об исполнении обязательств, который должен быть завизирован в Правительстве Москвы. Только после этого процесс выходит на финишную прямую.

По сути, ускорение регистрации было бы важно только для тех частных инвесторов, которые хотели бы быстрее продать квартиру и вложить средства в новое жилье. В этом был бы смысл: после начала заселения фактор роста цены по мере большей готовности дома перестает действовать. Но при нынешней динамике цен (в марте 2006 года - 7,5% в месяц) они едва ли проиграют от более долгого ожидания. Сейчас такой момент, когда выгоднее ничего не продавать (и даже не строить), а просто ждать. Рост рынка недвижимости превышает рентабельность любого легального бизнеса. Что касается тех, кто купил жилье для жизни, то для них, наоборот, хорошо, что у властей есть возможность заставить застройщика благоустроить район и построить социальную инфраструктуру - ради этого можно и подождать оформления в собственность - ведь это только формальность.

Почему никто из частных инвесторов не волнуется, что все это длится так долго? Потому, что это практически всех устраивает. Для будущих собственников, которые уже заселились в свои квартиры, почти безразлично, в собственности квартира или нет, если не считать высоких коммунальных платежей. Уже можно подключать телефон, телевизионную антенну. Главная проблема для них - что нельзя прописаться в эту квартиру. Но это препятствие только для иногородних, поскольку москвичи могут пользоваться поликлиниками и школами по месту фактического проживания. Иногородние выходят из положения, оформив фиктивную временную регистрацию. А москвичи прописываются к родственникам, если они продали старую квартиру, чтобы купить новостройку. К регистрации права собственности прописка не имеет никакого отношения (хотя она теперь тоже называется регистрацией).



Очень похожие публикации:
Иностранцы на российском рынке недвижимости
Зураб Церетели расколдовал Парк Чудес с помощью волшебного слова
Рынок недвижимости ожидают структурные перемены
В.Ресин: Была в лесах Москва, а будет - вся Россия
Год сноса памятников
Бесплатную приватизацию жилья продлят до 2010 года
Простор важнее престижа


[t0.014]