Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Коммерческая недвижимость все еще в дефиците



Уровень предложения офисных площадей в последние два года существенно вырос во всех трех сегментах рынка коммерческой недвижимости. По сведениям экспертов компании Prime City Properties, в прошлом году в эксплуатацию сдано порядка 700 тыс. кв. м офисов, 690 тыс. кв. м торговых и 350 тыс. кв. м складских помещений. В 2006 году ввод новых площадей ожидается на уровне 900 тыс. кв. м, 800 тыс. кв. м и 600 тыс. кв. м соответственно.

Разговоры о скором перенасыщении рынка офисами и торговыми центрами не прекращаются на протяжении уже как минимум двух лет. Но девелоперы сохраняют полное спокойствие, ежегодно успешно реализуя новые проекты. В связи с этим рынок коммерческой недвижимости стал представляться многим безразмерным. Во всех его сегментах наблюдается значительный рост предложения. Однако аналитики по-прежнему не торопятся говорить о балансе. Вероятно, через три четыре года спрос перестанет превышать предложение но только в сегментах офисной и торговой недвижимости. Рынок складских помещений, несмотря на активный рост, пока еще далек от насыщения.

Об удовлетворении спроса на офисы говорить пока не приходится, поскольку уровень вакантных площадей по-прежнему остается очень низким. По данным специалистов компании Colliers International, в середине 2006 года средний показатель свободных офисов класса А составил 2,3% (в конце первого квартала 2,9%); в зданиях класса В 4% (в конце первого квартала 6,7%). Аналитики компании Blackwood приводят несколько иные цифры: 3,5% вакантных площадей в классе А и 7,5% в классе В.

Офисов на всех не хватает


Бизнес-центры остаются привлекательным объектом для инвестиций, а московские девелоперские компании реализуют все более крупные проекты. Так, например, корпорация Mirax Group заявила о намерении построить рядом с Парком Победы 1,1 1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных площадей это первый столь масштабный проект в рамках программы реорганизации земель, принадлежащих ОАО Российские железные дороги. Площадь застройки составит 45 га. А компания Интеко планирует возвести бизнес-парк класса А общей площадью 570 тыс. кв. м вблизи природоохранной зоны реки Сетунь.

Помещения во многих вновь вводимых объектах практически полностью расходятся по договорам предварительной аренды еще до того, как сдаются в эксплуатацию, отмечает старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood Андрей Жамкин. По-прежнему сохраняется дефицит качественных офисных площадей, особенно в центре столицы.

Рынок офисной недвижимости продолжает динамично развиваться, но на данный момент существует тенденция увеличения сроков строительства и прохождения государственной комиссии вновь возводимых объектов, комментирует А. Жамкин. По оценкам специалистов компании Blackwood, за 2005 2006 годы общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1 млн кв. м. Из них около 300 тыс. кв. м приходится на объекты, сданные в эксплуатацию в первой половине 2006 года.

Эксперты компании Colliers International утверждают, что в 2006 году в Москве появится 720 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (37 и 63% соответственно). В следующем году объем нового строительства и реконструкции деловых центров классов А и B прогнозируется на уровне 850 тыс. кв. м (45 и 55% соответственно).

Рынок торговой недвижимости продолжает демонстрировать стабильный рост: активно возводятся новые объекты и реконструируются старые здания. Нет сомнений в том, что российские и зарубежные девелоперы и инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка торговой недвижимости это подтверждает количество готовящихся к реализации проектов.

Ритейл держит планку


Но, несмотря на большие объемы зданий, вводимых ежегодно, говорить о насыщении рынка в этом сегменте преждевременно. С точки зрения прибыльности сегмент ритейла лидирует: доходность наиболее успешных проектов достигает 25 30%.


Если в последние годы на рынке появлялись единичные заявления о появлении объектов суперрегионального масштаба, то сейчас готовность вложить более $100 млн в создание или покупку многофункционального комплекса стала массовым явлением. География распространения и масштабность тенденции подтверждаются и тем, что в этом процессе активно участвует не только традиционный первопроходец рынка Москва, но и Санкт-Петербург, и региональные города.
По данным аналитиков компании Соlliers International, за первые шесть месяцев 2006 года прирост предложения новых площадей на рынке торговых помещений Москвы составил около 153 тыс. кв. м, в столице и ближайшем Подмосковье за полгода были реализованы четыре проекта: на ул. Бибиревской и Рязанском просп., в Балашихе и Мытищах. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров столицы составляет около 2,2 млн кв. м, торговая площадь около 1,25 млн кв. м.

Довольно прибыльным обещает быть вложение средств в новые форматы торговой недвижимости торговые центры с океанариумами и катками, power-центры (торговые комплексы, в которых приблизительно 80% площадей распределены между несколькими крупными арендаторами) или, например, life-style-центры, выполненные по принципу город в городе.

При этом обеспеченность Москвы торговыми площадями в расчете на одного жителя значительно ниже, чем в других европейских городах, поэтому у данного сегмента еще есть перспективы роста. На 1 тыс. москвичей, по последним статистическим данным, приходится около 500 кв. м торговых площадей, в то время как в среднем по Европе этот показатель равен 600 620 кв. м. Догнать Европу, по приблизительным подсчетам, удастся через три четыре года, считает А. Жамкин. Тогда можно будет говорить о первичном насыщении рынка. В подобной ситуации торговая недвижимость, безусловно, представляет интерес для крупных девелоперов.

Реализация государственных программ (федерального и регионального значения) по развитию транспортной системы страны выступает важной движущей силой, которая способствует формированию разветвленной складской и логистической инфраструктуры вблизи основных транспортных магистралей. Общий объем складских помещений за 2005 2006 годы приблизился к 2,2 млн кв. м, ввод новых площадей составил 750 тыс. кв. м. Повышенный спрос привлекает все больше инвесторов.

Склады: радужные перспективы


Ставки повышаются


Основной первичный спрос на высококлассные склады, как и раньше, формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 65% общего объема поглощенных складских площадей). И, по мнению экспертов рынка, в ближайшие годы спрос будет значительно превышать предложение. В настоящее время ощущается серьезная нехватка качественных складских комплексов на московском рынке, комментирует руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. Сдача в эксплуатацию новых объектов часто задерживается или откладывается вовсе, а в связи с выходом на рынок большого числа иностранных и российских компаний потребность в складах растет с каждым годом.

По данным специалистов компании Blackwood, самые дорогие офисы располагаются в Центральном административном округе. Наиболее низкие ставки отмечены в Восточном и Северо-Восточном округах. Аренда объектов, которые находятся за пределами третьего транспортного кольца, обходится в среднем на 20 30%, дешевле, чем в ЦАО. В целом по Москве ставки на помещения класса А колеблются в диапазоне от $710 до $870 за 1 кв. м в год, в классе В от $520 до $570 (включая эксплутационные расходы, но без НДС).

За первую половину 2006 года стоимость аренды офисных помещений класса А изменилась незначительно. Средние базовые ставки аренды (без учета эксплуатационных расходов) для офисов классов А и В повысились на 5 7%. При этом сохраняется существенный разрыв арендных ставок для помещений одного класса в зависимости от местоположения объекта.

Ставки на аренду складской недвижимости одни из самых высоких в Европе. Сегодня они составляют в среднем $155 за 1 кв. м в год на помещения класса А и $120 на склады класса В. Аналитики компании Colliеrs International прогнозируют, что в течение ближайших полутора лет арендные ставки останутся на нынешнем уровне. Это обусловлено высочайшим спросом и отсутствием достаточного количества предложений на рынке.

Арендные ставки на торговые помещения не показали какой-либо заметной динамики за последнее полугодие и остались на достаточно высоком уровне: в среднем это $1,1 1,5 тыс. за 1 кв. м в год, а на окраинах города от $600 до $1 тыс. Стабильно дорогими остаются торговые коридоры Москвы, такие, как ул. Тверская, на которой стоимость аренды доходит до $5 тыс. за 1 кв. м в год.

Ольга Ясько
Руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International:
Анализ заявленных крупнейших региональных проектов в сегменте торговой недвижимости демонстрирует не только их большое количество, но и высокую концентрацию: практически каждый из городов представлен двумя тремя суперрегиональными проектами. Нетрудно обнаружить много общего сегодняшнего положения на региональных рынках с московской ситуацией одно двухлетней давности: большое количество проектов, осуществление которых недостаточно определенно. Впрочем, уже сейчас реально выделить типологические характеристики этих проектов.

Андрей Жамкин
Старший консультант по коммерческой недвижимости компании Blackwood:
Наблюдается нарастание тенденций по перепрофилированию промышленных территорий и созданию новых деловых зон за пределами третьего транспортного кольца и даже МКАД. Однако по мере развития рынка риски девелоперов также становятся выше. Предложение офисных площадей увеличивается: ожидается, что в период с 2007 по 2009 год на рынок будет выведено 2 3 млн кв. м офисных площадей. На этом фоне проекты с недостаточно продуманной концепцией, выполненные на непрофессиональном уровне, рискуют остаться нереализованными.

Антонина Лаирова
Старший аналитик компании Prime City Properties:
Сегодня, в ситуации, когда спрос превышает предложение, девелоперы планируют много масштабных проектов. Даже когда спрос и предложение начнут выравниваться, тенденция ввода в строй все больших площадей на определенное время еще сохранится. Поэтому в определенный момент рынок неизбежно столкнется с переизбытком предложения, когда спрос перестанет расти, а новые проекты все еще будут реализовываться. Это усилит конкуренцию между объектами и заставит девелоперов снижать ставки аренды. Так рынок арендодателя постепенно станет рынком арендатора.
Более близкие перспективы в этом отношении у офисного и торгового сегментов, поскольку складской рынок начал активно расширяться совсем недавно.



Очень похожие публикации:
Время собирать камни
Средняя цена номера в Москве превышает $300
Покупатели недвижимости заплатят за отмену условных единиц
Регистрация прав на недвижимость упростится
Вечный затор на Волгоградском проспекте будет ликвидирован
Туристические зоны не готовы принять девелоперов
Цены на малоэтажное строительство выросли на 30%


[t0.0156]