Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Что день грядущий нам готовит



Экспертные предсказания


В Экспоцентре на Красной Пресне 24 августа 2006 года прошла конференция по аналитике Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз, организованная Московской Ассоциацией Риэлторов (МАР). Участники обсудили возможные осенние сценарии и дальнейшие перспективы развития ситуации, а также методы анализа и прогнозирования рынка.

На конференции о своих методах изучения рынка недвижимости рассказали ведущие специалисты Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-Недвижимость, профессор кафедры Экономика и управление городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова; Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости; Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.

Деятельность аналитика рынка недвижимости чем-то схожа с работой синоптика. Она начинается с кропотливого сбора данных, часто противоречивых и постоянно меняющихся, как и сам предмет изучения, находящийся под влиянием целого ряда постоянных и случайных факторов, но в то же время подчиняющийся определенным закономерностям. Затем происходит обработка полученной информации, причем точность прогноза зависит не только от того, какие методы анализа использует эксперт и насколько хорошо он их применяет, но и от его профессионального чутья. В обеих сферах на специалисте лежит огромная ответственность за сделанные выводы. Ведь, несмотря на то что ошибки порой случаются по не зависящим от него причинам, его слова оказывают непосредственное воздействие на жизнь людей, и резонанс от них может быть огромен. Наконец, и тех и других одинаково часто ругают потребители, обычно не представляющие себе, откуда берутся озвученные аналитиками показатели и как их следует использовать.

В динамике цен действительно наблюдается иллюзия отсутствия цикличности, комментирует Геннадий Стерник, поэтому общепринятые подходы к изучению рынка ограничивают наше понимание его тенденций. По мнению специалиста, мы сейчас находимся в начале длинного (25 30 лет) цикла, в фазе подъема, одна из причин которого политическая и экономическая стабилизация в стране. Ценовые колебания, разумеется, есть, просто они перешли в колебания прироста, и анализировать их следует несколько иначе.

Так, доклад Геннадия Стерника был практически целиком посвящен прогнозированию тенденций развития рынка недвижимости, в частности новому способу изучения динамики рынка методу негармонического разложения ценового тренда, разработанному АКЦ МИЭЛЬ-Недвижимость в связи с поведением рынка на его нынешнем этапе развития. Ровно 192 месяца, с июня 1990 по июнь 2006 года, мы проводим мониторинг московского рынка жилья, рассказывает эксперт, и результаты наших наблюдений показывают, что за 16 лет новейшей истории рынок четко распадается на два этапа с совершенно разными моделями развития. Первый, десятилетний этап Геннадий Стерник сравнил с траекторией полета самолета. Действительно, если посмотреть на динамику средних удельных цен и темпы их ежемесячного прироста, можно выделить фазы старта, разгона, взлета рынка, пика и затем стабилизации цен с последующим их откатом, кризис и послекризисное восстановление (выход самолета из пике). Таким образом, за десять лет рынок пережил один цикл, или период колебания от верхней до нижней точки. Это, так сказать, классический сценарий. Однако начиная с июня 2000 года, столичный рынок недвижимости стал вести себя совершенно по-другому. Второй, еще не завершившийся этап демонстрирует непрекращающийся рост цен с некоторыми кратковременными изменениями его темпов, порой до полной его остановки. Неужели рынок опровергает теорию циклов и снижения стоимости жилья в Москве уже не будет?

Вообще, как метко заметил Геннадий Стерник, у специалиста не всегда есть достаточно информации, чтобы сделать именно прогноз. Аналитики исследуют поведение рынка за предыдущие периоды и логическим путем выдают экспертные предсказания, однако их голубая мечта построить расчетно-математическую модель. Желание справедливое: такие методы, как изучение событий и основных тенденций рынка и математический расчет показателей, не противоречат, а дополняют друг друга. Более того, способность абстрагироваться от различных ценообразующих факторов позволяет шире использовать другие возможности прогнозирования. Разумеется, комплексный подход, то есть сочетание различных методов анализа, помогает эксперту более полно представить себе ситуацию в том или ином сегменте рынка.

Сущность предложенного специалистом метода сводится к переходу от изучения динамики цен к ее многоуровневой декомпозиции, то есть выявлению и исследованию первой, второй и последующих производных относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня. Другими словами, выделяют так называемые средние циклы и рассчитывают прирост цен в каждом из них относительно общего, длинного, цикла. Затем средние циклы аппроксимируют и вычисляют вторые производные (темпы роста цен) в коротких циклах по сравнению со средними и т. д. В конечном итоге на основании выявленной периодичности и амплитуды всех циклов дают интегральный прогноз.

Александр Крапин, рассуждая об анализе и прогнозе на рынке недвижимости, подчеркнул, что чаще всего речь идет о простой обработке статистических данных. При этом в большинстве случаев экстраполяция различных показателей (например, методом тренда) фактически составляет суть прогноза. Подобный технократический подход, по его словам, имеет право на существование, но приемлемую точность дает лишь на небольших интервалах времени и при условии стабильного рынка. Под таковым эксперт понимает ситуацию, когда ежемесячные темпы роста основных показателей соизмеримы с уровнем инфляции за тот же период времени. К сожалению, большинство статистических данных о рынке носит вероятностный характер из-за возможных ошибок в измерениях количественных величин или выборе методик обработки данных.

Олег Репченко в своем выступлении высказал мнение о том, почему аналитики рынка недвижимости настолько расходятся в показаниях. По мнению эксперта, дело в том, каким образом выводят показатели и, в частности, какова структура выборки. Особенность состава предложения на московском рынке жилья состоит в том, что распределение квартир в нем несимметрично. Дешевых объектов на рынке практически не осталось. С увеличением цены за 1 кв. м растет и количество предложений в данном ценовом сегменте, пока не достигнет максимума. Дальше количество предложений опять начинает снижаться квартир, относящихся к верхнему уровню бизнес-класса и элитному жилью, по определению не так много, хотя хвост дорогих объектов, тем не менее, довольно длинный. Он-то и приводит к перекосам при статистической обработке выборки и в первую очередь к завышению средней цены, особенно если рассчитывать ее путем элементарного деления стоимости объектов на их площадь. Как считает Олег Репченко, для точного анализа и прогнозирования рынка следует использовать более сложные алгоритмы, поскольку изменение средней цены, вычисленной таким топорным способом, может быть связано с вариациями состава квартирной выборки и носить характер статистического шума, никак не отражающего реального положения дел.

Заглядывая вдаль


Как отметил вице-президент МАР Юрий Карамаликов, единственное, в чем выступившие аналитики оказались солидарны, так это в том, что прогнозы на сегодняшний день делать довольно сложно и, более того, опасно. Ситуация на рынке достаточно нестабильна, и любое резкое движение со стороны его участников или органов власти может оказать на нее заметное влияние и привести к неконтролируемым последствиям. Быть более осторожными экспертов призвал и Константин Апрелев, генеральный директор агентства недвижимости САВВА и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов. Любое мнение аналитика, высказанное сегодня, отразится на рынке завтра, подчеркнул он. Ажиотаж среди населения одна из причин роста цен.

Прогноз Геннадия Стерника выглядит следующим образом: темпы ценового прироста снизятся, вплоть до нуля. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья составляет 4,3 тыс. долл. По мнению аналитика, еще год она будет на том же уровне или немного убавится, возможно, до 4 тыс. долл. за 1 кв. м. Новый виток начнется в 2008 году.
Олег Репченко, напротив, считает сложившуюся на рынке ситуацию аномальной. Он указал на то, что взлет цен в 2006‑м был не только стремительным (60% за восемь месяцев против 30 40% за год максимум), но и рекордно долгим. Обычно длительность этой фазы составляет шесть девять месяцев, а нынешний ценовой скачок продолжается уже более года явление беспрецедентное. При этом тренд не показывает признаков насыщения. Безусловно, тенденция замедления есть, но рынок ни в коем случае не остановился. Рост цен на уровне 5% в месяц кажется небольшим только по сравнению с показателями предыдущих месяцев. Более того, не наблюдается и увеличения количества предложений, а этот показатель напрямую связан с ценовой динамикой. По данным мониторинга, проводимого ирн.ru, объем предложения так и не вышел за рамки статистических колебаний.

Разумеется, участников конференции интересовал ответ, пожалуй, на главный вопрос этого лета: действительно ли рынок недвижимости достиг своего пика и рост цен на жилье остановится или все дело исключительно в факторе сезонности? Мнения специалистов на этот счет разошлись.

Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), уверен, что рост цен продолжится и дальше. По его словам, улучшение благосостояния населения и повышение стоимости строительных материалов не способствуют снижению или хотя бы остановке цен на жилье. Сокращению предложения и соответственно увеличению спроса на жилье будет способствовать активное развитие ипотечного кредитования. К 2010 году прогнозируемое количество выданных ипотечных кредитов вырастет до одного миллиона, то есть в относительном выражении за период 2006 2010 годов прогнозируемый прирост количества выданных кредитов должен составить около 150% в год. Кроме того, различные правительственные программы доступного жилья носят в основном социальный характер. Они увеличивают число покупателей, но со строительством не связаны и, по сути, способствуют выведению квартир с рынка.

Несмотря на то что темпы роста стоимости дешевого и дорогого жилья практически сравнялись, Олег Репченко не считает данный факт явным признаком начала стабилизации. Точнее будет говорить о том, что рынок застыл в точке неустойчивого равновесия, отмечает он. Очевидно, в сентябре продавцы повысят цены в надежде на новый скачок, но какую стоимость жилья в итоге потянет рынок неизвестно. Олег Репченко полагает, что главная причина сокращения предложения на рынке новостроек изменение настроений застройщиков. Они уже не торопятся строить и продавать, то есть работать на обороте.

Пригород нам поможет


Наибольшим оптимистом среди экспертов оказался Константин Апрелев, прогнозирующий стабилизацию рынка с вероятностью 60%. Произошел перелом настроения потребителей, и темпы роста цен стали ниже, подчеркнул он.

Объем предложения на вторичном и особенно на первичном рынке жилья в Москве сокращается, причем довольно быстро. Это происходит, в частности, за счет уменьшения количества площадок для строительства, тяжелых условий реализации инвестиционных проектов и стремительного удорожания квартир. На подмосковном рынке предложений больше, но и рост цен выше. Наиболее вероятное дальнейшее развитие ситуации, по мнению Натальи Чукаевой, дифференциация предложения в Москве. Качественное жилье (современная панель и монолит) будет дорожать, некачественное (старые панельные и кирпичные дома) дешеветь. Другими словами, покупатель станет более придирчивым. В поисках оптимального соотношения цены и качества потребители уже стали открывать для себя столичные пригороды как место для постоянного проживания. В дальнейшем данная тенденция будет только усиливаться.

Пригородный рынок жилья способен решить проблему дефицита квартир в Москве, заявила Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК Масштаб в своем выступлении, посвященном развитию пригородного рынка жилья как альтернативы столичным квартирам.

Пока же при переизбытке предложения элитного жилья (хотя и не всегда соответствующего по своим качественным характеристикам заявленной ценовой категории) в сегменте загородных домов бизнес-класса спрос существенно превышает предложение, а в классе эконом картина и вовсе драматическая: объектов, пригодных для постоянного места жительства в составе предложения практически нет (коттеджные поселки соответствующего класса, как правило, расположены далеко от Москвы и ориентированы на сезонное проживание, что исключает модель жизнь на природе, работа в городе). Более того, к 2010 году ситуация кардинально не изменится, только в бизнес-классе дефицит предложения станет острее, а в низшей ценовой категории спрос и вовсе будет зашкаливать.

Дополнительными стимулами для такого внимания потребителей являются благоприятная экология Подмосковья, близость к Первопрестольной, однородное окружение и более качественное по сравнению со столичным жилье. Кроме того, в сознании людей пригород перестает быть своего рода выселками для представителей низших социальных слоев. Постепенно западная модель проживания вне города находит у нас все больше сторонников. Прежде всего это семьи, относящиеся к так называемому экономсегменту с ежемесячным доходом от 2 до 10 тыс. долл. (23% от общего числа семей Московского региона). В отличие от представителей массового сегмента с доходом менее 2 тыс. долл. на семью в месяц они могут приобрести недвижимость, например, с помощью ипотечного кредита или ЖСК. При этом, по прогнозам УК Масштаб, к 2010 году их число увеличится почти на 8% в связи с улучшением материального положения населения. Имея возможность улучшить свои жилищные условия, но не желая платить за переоцененные квадратные метры в столице, многие из таких семей устремятся в пригород.

При этом критерии для такого сегмента, как пригородный дом для постоянного проживания, будут задавать именно горожане, меняющие квартиру в мегаполисе на собственный дом в непосредственной близости от него. Поэтому, к сожалению, не все направления пригодны для такого рода строительства. Огромное значение будут иметь транспортная доступность и качество дорог, благоприятная экология и наличие в районе большого количества земель для комплексного освоения, поскольку одновременно с жильем нужно будет создавать коммерческую и социальную инфраструктуру, не уступающую городской. По мнению Натальи Чукаевой, одним из наиболее перспективных направлений для формирования московского пригорода является Калужское. При этом сегмент будет развиваться в виде создания маленьких городков на западный манер, а не урбанизированных пригородов.

Специалисты компании прогнозируют, что в такой ситуации, чтобы хоть как-то насытить рынок, начнут развиваться уже знакомые нам форматы (таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома) или появятся новые, такие, как городские коттеджи (дома площадью 150 250 кв. м на участке до четырех соток, расположенные недалеко от Москвы). Однако, как считает Наталья Чукаева, основную роль в развитии пригорода должны сыграть именно таунхаусы.

Рынок недвижимости это, конечно, не только жилье. Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки ООО Корпорация Рескор, рассказал об основных тенденциях офисного рынка Московского региона.


Офис и ныне там


Прогноз эксперта таков: признаков снижения цен пока нет, но в перспективе темпы их роста должны упасть до уровня инфляции. Мы находимся в начале длительного цикла экономического роста в стране протяженностью примерно в 25 лет. Следовательно, цены в сегменте коммерческой недвижимости будут расти, но темпами, не превышающими уровень инфляции, помноженный на коэффициент 1,5, считает он. В стране ведут грамотную экономическую политику, поэтому никаких потрясений в этом сегменте не ожидается.

В первом полугодии 2006 года данный сегмент демонстрировал стабильный и плавный рост. Уровень вакантных площадей в Москве в четыре-пять раз ниже мировых норм, что свидетельствует о большом дефиците качественных офисных зданий в столице. В то же время на офисы нет такого ажиотажного спроса, как на жилье. Рост арендных ставок и цен продаж происходит плавно и соответствует экономическому подъему в стране. На рынке жилья 20% ценового прироста зависят от макроэкономических показателей, а все остальное определяется соотношением спроса и предложения, а также другими причинами, которые на рынок офисов не влияют, комментирует ситуацию Дмитрий Рощин.



Очень похожие публикации:
Строительные согласования попадут под сокращение
Индустриальный парк для химиков
Долгая дорога за город
Жилье эконом-класса: ищите в Молжанинове
Комфортный кредит
На месте деревень
Долевое строительство ударило по классифайду


[t0.0176]