Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Валютный плюрализм



В конце мая Госдума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий обозначать в иностранной валюте и всевозможных у. е. стоимость товаров и услуг. Нарушителям грозят штрафы. Насколько это разумно, вопрос отдельный. Но чаяния парламентариев об укреплении авторитета рубля на сей раз полностью совпали с конъюнктурой петербургского офисного рынка. Управляющие и собственники используют грядущие законодательные новшества как дополнительный аргумент в переговорах с арендаторами.

Санкт-Петербург Ценовая ситуация на петербургском рынке коммерческих площадей сегодня напоминает известный анекдот: Сколько будет дважды два? Оптом три, по безналу пять. Владельцы бизнес-центров и торговых комплексов перестают номинировать арендные ставки в долларах. Они оперируют валютной корзиной, выдумывают собственные у. е. или переходят на рубли. Маловероятно, что в обозримом будущем рынок вернется к универсальной единице расчетов, роль которой на протяжении многих лет выполнял зеленый. Чтобы разобраться в этой валютной палитре и понять, где выгоднее снять площади, арендатору нынче не обойтись без калькулятора и свежей биржевой сводки.

Во II квартале 2006 г. очередная порция городских бизнес-центров отказалась от доллара. Евро так и не удалось завоевать сильных позиций в офисном секторе. Зато все больше собственников доверяют национальной валюте. По данным компании GVA Sawyer, в мае 2006 г. 18% офисных комплексов установили рублевые арендные ставки. В конце 2005 г. такой практики придерживались 13% объектов.

Рубль наступает


От собственной у. е. к рублю перешел один из старейших БЦ города Нептун. Inform-Future на Тамбовской улице предпочел российскую денежную единицу евро. Поведение европейской валюты труднопредсказуемо. Мы перешли на нее в конце 2003 г., когда курс достигал почти 37 руб. Сейчас он колеблется вокруг 34 руб. Ежегодное 5%-ное повышение ставок компенсирует лишь снижение курса, но не растущие эксплуатационные расходы. С начала 2006 г. мы фиксировали в договорах минимальную курсовую планку. Выше нее евро ни разу не поднимался. Фактически это и стало переходом на рубли. Так что сейчас мы просто расставили точки над i, поясняет заместитель генерального директора Информ-Футуре Хельве Заикина.

В рублевую зону переходят не только здания экономкласса, но и комплексы высокого уровня (В и В+), работающие в том числе и с иностранными компаниями. Например, от доллара отказался Сити-Центр на Петроградской набережной, 18, самый крупный деловой комплекс класса В+ в городе, имеющий 25 000 кв. м офисных площадей и развитую инфраструктуру. Сегодня офисы в Сити-Центре оцениваются в 12 600-16 200 руб. за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатацию.

На рубли перешли все БЦ, которыми управляет ГК БестЪ (четыре объекта, примерно 15 000 кв. м офисных площадей категории от С до В+). Диапазон арендных ставок от 7000 до 10 500 руб. за 1 кв. м в год. Все новые арендные контракты в Миделе, Ресурсе, Таймсе и Гранате заключаются в рублях. Прежние договоры, в которых используются у. е., остаются в силе. Однако их продление или перезаключение подразумевает переход на рублевые расчеты, комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании БестЪ. Коммерческая недвижимость Вадим Демешенков.

По информации управляющих компаний, арендаторы, в том числе заграничные, спокойно воспринимают рублевую конверсию. По крайней мере, отказов от офисов нет. А перечисленные комплексы имеют не только 100%-ную загрузку, но и лист ожидания из потенциальных клиентов.

Впервые в рублях расценки номинировал бизнес-центр уровня А это Лангензипен на Каменноостровском проспекте (Петроградская сторона), который по плану сдается в эксплуатацию к осени. Офисный комплекс общей площадью около 11 800 кв. м состоит из двух зданий. Инвестор Управляющая компания Теорема приобрел бывшую недвижимость фабрики Знамя труда (до революции Завод Лангензипена). Теореме достались памятник краснокирпичной заводской архитектуры XIX в. и примыкающий к нему недострой советской эпохи. Фабричный корпус реконструирован, а незавершенка превратилась в эффектный арт-объект (архитектор Сергей Чобан). Фасад здания выполнен из 3D-стекла с внутренней подсветкой, на котором при помощи цифровой печати появились греко-римские орнаменты.

Рубль сегодня довольно твердая валюта. Номинировать в ней ставки значительно удобнее и с бухгалтерской точки зрения. При расчетах в долларах бизнес-центр выставляет платеж по одному курсу, арендатор через несколько дней рассчитывается уже по другому, в результате путаница, поясняет Борис Жуков, управляющий БЦ Т4 и Эврика. Эти объекты (в общей сложности 33 300 кв. м офисных площадей в Невском районе) перешли на рубли еще в прошлом году.

От зеленых во II квартале отказались и другие представители А-класса Атриум и Белые ночи, перейдя на промежуточный вариант расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро.


Базовая арендная ставка в стеклянном корпусе 18 000 руб. за 1 кв. м в год, краснокирпичный оценен в 12 600 руб. за 1 кв. м. Договор на аренду почти 2900 кв. м в новом корпусе уже подписал Балтинвестбанк.

Большинство офисных объектов (почти 50%, по данным GVA Sawyer) оперируют всевозможными у. е. Их курс колеблется в пределах от 29 до 40 руб. Многие применяют так называемый курс КУГИ (35 руб.), по которому платят арендаторы городских помещений. По оценке руководителя департамента офисной недвижимости компании Praktis Алексея Федорова, в первом полугодии 2006 г. 60% БЦ класса В номинировали расценки в у. е., не привязанных к доллару или евро. В секторе С таких объектов 48%.

Из объектов уровня А приверженность доллару сохраняют БЦ Дом Швеции и Строгановский новый небольшой комплекс на Невском, 1 Правда, последний заявил весьма высокую для Петербурга ставку около $845 за 1 кв. м в год (эксклюзивный брокер компания Бекар).

Возможность перехода на рубли до конца года рассматривают управляющие многих бизнес-центров (например, Елизаветинского, Невского, 30, Московского, Фарватера, объектов ВМБ-Траст и др.). Впрочем, хватает и тех, кто намерен сохранить верность собственной у. е. или даже доллару или евро, подстраховываясь, правда, от дальнейшего снижения курса.

Фактически, используя фиксированный курс у. е., мы рассчитываемся в рублях. Счета арендаторам выставляются в российской валюте. Поэтому, если формальный переход на рубли состоится, он будет совершенно безболезненным для клиентов. Хотя отказываться от у. е. не спешим. Оперировать ими психологически проще, чем цифрами с многочисленными нулями, считает гендиректор компании АйБи Менеджмент Елена Никуличева (в управлении пять зданий классов В и С, около 25 500 кв. м офисных площадей).

Мы минимизируем риски и предпочитаем использовать валютную корзину, говорит зампредседателя совета директоров BCM Group Елена Черевко. В БЦ, которыми управляет наша компания, есть контракты в евро, долларах, у. е. и рублях. Необходимо считаться и с предпочтениями собственников. Иностранцы планируют бизнес в родной валюте.

По наблюдениям специалистов GVA Sawyer, собственники и УК стремятся увеличить или стабилизировать доходы, но не хотят отказываться от премии, которую они получат в случае увеличения курса доллара/евро к рублю.

На рынке торговых площадей тоже царит валютное разнообразие. В евро, как правило, номинируют ставки ТЦ, которые возводятся на средства иностранных инвесторов. Например, ТРК Питер Радуга в Московском районе, открытие которого запланировано на декабрь, заявляет диапазон 450-900 евро за 1 кв. м в год. Девелопером этого проекта выступает компания Vinci Construction Grands Projets. Общая площадь комплекса составит 85 000 кв. м. Эксклюзивный консультант и брокер компания Астера Онкор.

Торговля выбрала евро-доллары


Часть действующих ТЦ сохранили верность доллару. Например, в галерее бутиков Гранд Палас на Невском проспекте, 44, актуальный диапазон ставок $920-1800 за 1 кв. м в год. Долгосрочные контракты предусматривают ежегодную индексацию платежей на 5%. Однако переход на другую у. е. в них не прописан.


Коммерческий центр Невский Плаза, который к концу 2007 г. прирастет к отелю Коринтия Невский Палас, предлагает помещения под бутики по 1300-2200 евро за 1 кв. м в год. Инвестор проекта мальтийская группа компаний Коринтия, собственник 5-звездочного отеля.

Рынок торговых площадей все-таки существенно отличается от офисного. Арендатор сознательно выбирает конкретный объект, вкладывает существенные суммы в отделку помещений и рассчитывает на долгосрочные отношения. Все нюансы подробно обсуждаются в ходе переговоров. Арендные ставки, как правило, индексируются в пределах 2-5% в год, продолжает Юрий Борисов. Наиболее распространенный на сегодня вариант расчетов среднеарифметическое между курсами евро и доллара. Ситуация в области ценообразования достаточно стабильная. Контракты в рублях нам пока не встречались.

Во Владимирском пассаже (Владимирский проспект, 19), где средняя ставка составляет $1200 за 1 кв. м в год, курс ограничен снизу 29 руб. В торгово-офисном комплексе River House эта планка 28,5 руб. Долларовые расценки достаточно распространены. Однако падение американской валюты вынудило практически всех собственников ввести в контракты с арендаторами курсовую оговорку. Нижняя граница, как правило, варьируется в пределах 27,5-30 руб., комментирует Юрий Борисов, управляющий партнер АйБи Групп (в ее активе шесть реализованных проектов ТРК, в которых компания выступала разработчиком концепции и эксклюзивным агентом; она также управляет комплексами Румба, Южный Полюс, Галерея 181 )

В переходе с одной единицы расчетов на другую сегодня фактически отсутствует спекулятивная составляющая, считает директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости ГК Бекар Всеволод Глазунов. Собственники пытаются таким образом зафиксировать уровень доходов и защититься от возможных валютных потрясений. Пока на рынке нормально воспринимаются и евро-доллары, и у. е..

В евро-долларах, например, номинирует платежи новый ТЦ Шкиперский молл, первая очередь которого заработала этой весной на Василевском острове. Разброс арендных ставок от 240 до 1200 у. е. за 1 кв. м в год. Такой же практики придерживаются в бутиковом ТЦ Gallery Apriori, к осени открывающемся на Большом проспекте, 56 (Петроградская сторона). Помещения в нем сдает компания Бекар по 1000-2000 у. е. за 1 кв. м в год.

Пока закон не принят, собственники особенно не беспокоятся по поводу расчетов в у. е. Все счета выставляются в рублях и оплачиваются арендаторами по безналу. Так что переход на отечественную валюту не вызовет особых проблем, кроме технических сложностей, связанных с переписыванием договоров и т. п., полагает Юрий Борисов.

На рублевые ставки предполагает перейти Гранд Каньон, сданный в эксплуатацию в конце 2005 г. Девелопером одного из самых крупных ТРК Петербурга (общая площадь 75 000 кв. м) выступила компания Соломон. Изначально мы номинировали арендные ставки в долларах, используя курс ЦБ или фиксированные величины. Сейчас постепенно переводим контракты в рубли. В российской валюте уже заключается большинство новых договоров. Мы считаем такую ценовую политику разумной. Тем более что государство намерено вывести у. е. из обихода, комментирует заместитель генерального директора Соломон по PR Ирина Коняхина.



Очень похожие публикации:
В два раза сокращен срок регистрации прав собственности на имущество
Строители заплатят за развитие сетей РАО ЕЭС
Краснопресненский сахарорафинадный завод может купить компания Hines
Новые клиенты ипотеки
Покупателей квартир за рубежом ждет белая полоса
Инвестиционная привлекательность российской ипотеки
Аренда – выгодный бизнес


[t0.0052]