Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Что показывают предвестники кризиса?



Исторические примеры


Участники московского рынка недвижимости любят обсуждать различные тенденции и особенности своего сегмента, однако не любят отвечать на самый интересный для всех вопрос: будет ли кризис на рынке. Собственник попытался разобраться, что же представляет собой этот пресловутый кризис и каковы его предвестники.

Как узнать?


В истории мировой экономики уже были прецеденты таких кризисов. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Ситуация там была такова, что чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новостройки привело к перенасыщению рынка и невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты, рассказывает PR-директор компании DOKI Александр Гурьянов. В качестве другого примера традиционно приводят кризис в Дании в конце 1970-х годов, когда из-за резкого роста инфляции правительство обязало работодателей увеличить зарплаты, за счет которых сотрудники компаний в свою очередь взяли в банках кредиты на покупку квартир, но так и не смогли за них рассчитаться. В результате множество банков стали владельцами тысяч квартир, на рынке недвижимости накопилось огромное количество предложений, а компании-застройщики по причине конкуренции начали снижать цены на жилье. В результате цены на недвижимость обвалились на 40%, а большинство строительных компаний обанкротилось. В свою очередь обычные датчане предпочитали арендовать жилье, опасаясь покупать недвижимость. Ну и памятный всем кризис 1998-1999 годов в России стал уже достоянием мировой истории.

На западных рынках, по данным Нины Кузнецовой, признаком нестабильности является такой рост цен, при котором количество потенциальных покупателей падает не в два-три, а в пять-шесть раз от возможного. Кроме того, по ее мнению, о будущей буре свидетельствует стократное превышение стоимости жилья по сравнению с арендной платой за него же. Однако не следует проводить корреляцию между ценами на жилье, например, и арендными ставками на московском рынке. В последние годы не раз отмечались несоответствия в их темпах роста. В то время как цены на жилую недвижимость стремительно росли, на существенном увеличении арендных ставок этот процесс не отражался. Однако уже сегодня на рынке отмечается более активный рост арендной платы, отмечает Нина Кузнецова. При этом никто из экспертов не отрицает того, что из-за высокого роста цен многие потенциальные заемщики ипотечных банков не смогли оформить кредиты на покупку квартиры. Дело в том, что за время, пока банк проверяет квартиру, она вырастает в цене. Например, в 2005 году число таких клиентов, так и не получивших по этой причине ипотечный кредит, у Внешторгбанка составило 30%, а в первой половине 2006 года этот показатель вырос уже до 50%.

Отметим, что кризисы в недвижимости бывают разными. Обычно кризис это замораживание всех процессов на рынке. Но и экстремальный рост тоже ненормальное явление. Это как в медицине есть гипертония, есть гипотония, и обе являются заболеваниями, рассказывает заместитель генерального директора компании Новый город Александр Гениевский. По словам начальника аналитического отдела корпорации Инком-Недвижимость Александра Матвеева: О приближении кризиса может сигнализировать такая величина рынка, как объем предложений, к примеру, значительное сокращение или увеличение общего объема предложений как вторички, так и новостроек. К списку классических предвестников кризиса директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор Вадим Мартыненко добавляет замедление сроков продаж, увеличение предложения и небольшой спрос. Это, скажем так, классическое понимание кризиса. Но дикий рост в марте и апреле этого года тоже можно назвать кризисом, говорит эксперт. Также эксперты рассчитывают индексы удельного спроса и оборачиваемости объектов, и изучая их в динамике, могут делать краткосрочные прогнозы.

Что делать?


Причины кризиса могут быть абсолютно разными. Например, в 1998 году он объяснялся дефолтом, когда резко упала платежеспособность населения. И было понятно, что в краткосрочной перспективе цены упадут очень сильно, потом рынок замрет. Но если смотреть на перспективу года в два, то уже тогда было понятно, что рынок оправится и двинется вперед, рассказывает Вадим Мартыненко.

По словам Александра Матвеева, говорить о приближении кризиса в традиционном понимании этого слова, когда цены на жилье падают значительно, еще преждевременно. Практически все основные показатели, такие как общий объем предложений квартир, спрос и ежемесячный прирост средней цены квадратного метра жилья, определяющие состояние рынка, не критичны. По данным Инкома, в первой половине августа общий объем предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы увеличивался еженедельно на 1,9% и на 14 августа составил 21 603 тыс. квартир против 20 814 тыс. в июле, что свидетельствует о стабилизации рынка в целом.

На случай наступления кризиса эксперты не дают общих советов, которые подошли бы для всех и каждого, в таких ситуациях каждый сам за себя. Вадим Мартыненко: Если вы собираетесь покупать квартиру в условиях серьезного повышения цен конечно, как разумный человек, вы постараетесь поспешить. Но если вы продавец, то линия поведения прямо противоположна. Если же вы меняете жилье, то вам это может быть вообще безразлично. Стала ваша квартира в два раза дешевле но то же самое произошло и с теми квартирами, которые вы покупаете. В условиях роста цен не очень выгодно менять квартиру с доплатой скорее всего сумма доплаты за время подготовки сделки может вырасти. Известно немало случаев, когда этой весной покупателям приходилось находить лишние $15-20 тыс. буквально в день перед сделкой.
Самое главное, по мнению Нины Кузнецовой, не поддаваться общей панике. Сегодня на рынке существует достаточное количество профессиональных игроков с многолетним опытом работы, сложившейся деловой репутацией. Эти компании хотят остаться на рынке и делают все возможное, чтобы удовлетворить потребности потенциального покупателя, помочь ему в решении одной из самых сложных и важных задач приобретении дома, считает она. При этом, по мнению всех специалистов, в ситуации кризиса на рынке недвижимости прежде всего не стоит выставлять ни собственное жилье, ни инвестиционные квартиры на продажу.



Очень похожие публикации:
Серпухов: новизна в продолжение традиций
Арбат Престиж продал часть недвижимости за $39 млн
В Саратове построят новый вокзальный комплекс
Переезжают нижегородские арендаторы
Затопление обязывает
Нетиповой комфорт
Обмен посредством ипотеки


[t0.012]