Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Почему банки не торопятся рефинансировать кредиты



Долгое время выпускать ипотечные бумаги не имело особого смысла. Банки не торопились на фондовый рынок из-за недостаточного объема ипотечных кредитных портфелей, - высказывает свое мнение директор департамента ипотечного кредитования Национального банка ТРАСТ Татьяна Шваб, - ведь минимальный пул закладных, с которым целесообразно выходить на секьюритизацию, должен быть не менее 2-3 млрд. рублей. Сегодня крупнейшие банки вполне готовы к такой секьюритизации. А длинные деньги предпочитают искать и довольно легко находят за границей - к радости европейских и американских инвесторов.

В начале августа президент подписал поправки в федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах, который незадолго до этого был наконец одобрен обеими палатами парламента. Выпуск ипотечных ценных бумаг позволяет банкам получить на фондовом рынке длинные деньги под залог ипотечных кредитов. Однако до сих пор ни один отечественный банк не воспользовался этой возможностью. В чем причина подобной медлительности банков и можно ли в ближайшее время ожидать массового выхода ипотечных бумаг на фондовый рынок?

Между тем из успешного размещения ценных бумаг с российским ипотечным покрытием на международных рынках совсем не следует то, что аналогичные предложения сразу же появятся на нашем фондовом рынке. Банки предпочитают взваливать вину на законодателей, которые недоработали закон об ипотечных бумагах в те далекие годы, когда ипотека еще только становилась на ноги. Основное препятствие для рефинансирования банками ипотечных кредитов - это несовершенство законодательства, - считает начальник отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимир Булыгин. - Вступивший в силу в ноябре 2003 года закон об ипотечных ценных бумагах оказался во многом непроработанным. А Татьяна Шваб отмечает, кроме того, отсутствие нормативных актов, без которых, как известно, ни один наш закон работать не может. По-видимому, по этой же причине не торопилось с выпуском ипотечных облигации и АИЖК - вместо этого оно в течение последних лет размещало транши корпоративных облигаций со сроком погашения не более 5 лет, ничем не отличающихся от облигаций других эмитентов - кроме государственных гарантий.

В середине июля Внешторгбанк предложил еврооблигации с ипотечным покрытием на сумму $8 3 млн. со сроком обращения 29 лет на Ирландской фондовой бирже. Обеспечением выпуска послужили кредиты, выданные в Москве и Петербурге, а результат превзошел все ожидания: спрос европейских инвесторов на ипотечные бумаги ВТБ в три раза превысил предложение, не говоря уже о том, что ВТБ удалось занять деньги под невысокую ставку 5%, в то время как средний процент по заложенным кредитам составляет около 11% годовых. А уже в начале августа Городской ипотечный банк столь же успешно разместил свои ипотечные бумаги (на сумму $7 56 млн. со сроком обращения до 27 лет) не только среди европейских, но и - впервые - среди американских инвесторов. Обеспечением выпуска послужили 1275 кредитов, большинство которых выдано в Москве и Петербурге.

Кстати, именно это положение юристы считали основным препятствием для выпуска ценных бумаг. По словам партнера юридической фирмы Линия права Татьяны Качалиной, жизнь и здоровье должны были быть застрахованы в пользу самого физического лица, а страхование осуществлялось, но в пользу банка-кредитора. Поправки также предусматривают возможность эмиссии двух и более выпусков облигаций на основе одного ипотечного покрытия - для того, чтобы инвесторы имели возможность приобрести ипотечные бумаги разного уровня риска и доходности. Эмитенту при этом предоставляется право досрочно погашать облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением об их выпуске. Новая редакция закона также уточняет порядок раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах в соответствии с сегодняшними требованиями ФСФР.

Но вот - свершилось. В новой редакции закон, с одной стороны, расширяет возможности банка-эмитента по формированию ипотечного покрытия, с другой - ликвидирует очевидные юридические несообразности. Для расширения источников формирования ипотечного покрытия в законе предусмотрена возможность включить в него требование о возврате основной суммы долга по кредитным договорам отдельно от требования об уплате процентов по этим договорам. В составе ипотечного покрытия не могут находиться требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, не застрахованного в течение более чем 6 месяцев (размер страховой суммы ограничивается суммой основного долга по кредитным договорам). Кроме того, упраздняется обязательное страхование жизни заемщика.

Как известно, наш самый главный Пенсионный фонд РФ по закону не может вкладываться в ипотечные облигации - только в государственные. Поэтому эксперты высказывают мнение, что на первых порах и на нашем рынке вложениями в ипотечные облигации будут заниматься иностранные инвесторы, имеющие опыт работы с подобными бумагами. Не далее как в начале августа заместитель руководителя ФСФР Владимир Гусаков заявил, что его ведомство добивается принятия правительственного постановления, позволяющего вкладывать средства Пенсионного фонда России (ПФР) в ипотечные ценные бумаги. Более того, есть информация о том, что уже готовится постановление правительства, описывающее порядок размещения пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги. По прогнозу экспертов, оно будет принято правительством до конца этого года. И если вопрос будет наконец-то решен положительно, российский фондовый рынок ожидают прямо-таки революционные перемены. Что же касается ипотечных кредитов, то простой механизм рефинансирования и одновременно секьюритизации ипотечных кредитов с неизбежностью повлечет за собой удешевление ипотеки для граждан.

Первым на изменение законодательства откликнулось АИЖК и запланировало выпуск ипотечных бумаг на сентябрь. Предполагается, что будут размещены два транша ипотечных облигаций. Объем первого транша составит около 3 млрд. рублей, срок обращения бумаг - до 10 лет. По прогнозам АИЖК, облигации будут размещены под 2- 7% годовых. Не исключено, что вслед за АИЖК и крупнейшие ипотечные банки постепенно потянутся на фондовый рынок. Когда можно ожидать у нас массового выпуска ипотечных бумаг, пока не может предсказать никто. Но большинство экспертов не предсказывают скорого ипотечного бума: для того чтобы освоить новый инструмент, потребуется время. Впрочем, по словам Татьяны Качалкиной, уже в следующем году мы сможем увидеть несколько выпусков банковских ипотечных облигаций, массовый же выход таких инструментов зависит во многом от предложения на строительном рынке, объема выдаваемых кредитов и, соответственно, от потребности банков в их рефинансировании. Можно также предположить, что рейтинг ипотечных бумаг АИЖК будет выше банковских, а доходность по ним, соответственно, ниже. Вряд ли в России будет иная схема развития рынка, чем в западных странах, где облигации - не инструмент доходности, а инструмент надежности, по этому критерию ипотечные ценные бумаги идут сразу за госдолгом, - говорит заместитель председателя правления ипотечного банка DeltaCredit Лора Файнзилберг. - Поэтому инвесторы, которые вкладывают в них, - это, как правило, пенсионные фонды и страховые компании.



Очень похожие публикации:
Рынок жилья Санкт-Петербурга: центральные районы
Почему так быстро дорожают петербургские квартиры?
Росбилдинг пришел на Лубянку
Лужков хочет получить зеленый пояс
Сдавать в аренду офисы все чаще нанимают сразу несколько компаний
Иен Эллиотт: "Москва - это нечто особенное"
Новый властный ресурс


[t0.0141]