Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Нетехнологичные органы… опеки и попечительства



С момента подписания договора об оказании риэлторских услуг запускается хорошо отлаженная машина. Первая ее задача — поиск подходящего варианта. Когда эта цель достигнута, начинается «бумажная» подготовка сделки, проходящая по строго установленному алгоритму. Одна справка следует за другой, и профессионалы прекрасно знают, сколько времени и денег требуется на получение того или иного документа. Технология отработана до автоматизма, но на одном из этапов даже самый опытный агент не в состоянии с уверенностью сказать — удастся или нет получить необходимую бумагу.

С каждым годом риэлторский бизнес становится все более и более технологичным. Речь даже не о том, что компьютер и мобильник давно стали непременным рабочим инструментом агентов и брокеров. Гораздо важнее то, что за более чем десять лет существования рынка крупнейшие агентства недвижимости разработали свои схемы проведения сделок, обеспечивающие их юридическую чистоту и удобство для клиента.

Задача органов опеки и попечительства благородна, и вряд ли кто-то может сказать, что это лишняя инстанция. Однако решения, принимаемые ими, зачастую непредсказуемы — дело в том, что в столице не существует каких-либо четких критериев, которые позволяли бы с уверенностью сказать — будет та или иная сделка разрешена или нет. Причин тому несколько.

Дело в том, что если в сделке так или иначе участвуют несовершеннолетние дети, то на ее осуществление необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, существующих в каждой из районных управ. Они призваны защитить права ребенка — например, не допустить продажу квартиры в том случае, если семье будет негде жить. Считается, что взрослые люди, совершая сделку с жильем, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки. За детей же все решают их законные представители, и эти решения могут привести к печальным последствиям.

Нетрудно догадаться, что такая бесконтрольность и самостоятельность рождает почву для злоупотреблений. При желании инспектор может сорвать любую сделку — для этого ему даже не нужно подписывать отрицательное заключение — достаточно раз за разом требовать все новые и новые документы. Согласитесь, идеальная ситуация для вымогания денег.

На сегодня не существует четко определенного перечня документов, которые необходимо предоставить на рассмотрение инспекторам. Не существует и однозначных критериев, по которым выносится решение. В довершение всего у инспекторов нет единого начальства на городском уровне,а руководителем органа опеки и попечительства, по сути дела, является глава управы, за подписью которого и выносится решение. Все это вместе взятое приводит к тому, что инспектор может потребовать от участников практически любые документы, которые считает нужными. А решение основывается, в первую очередь, на его, инспектора, представлениях об интересах ребенка.

Уже более двух лет тому назад Московская ассоциация — гильдия риэлторов совместно с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики (сейчас Департамент жилищной политики и жилищного фонда) провела круглый стол «Проблемы защиты прав несовершеннолетних детей при предоставлении жилья и сделках с недвижимостью». С его помощью профессионалы рынка пытались достучаться до столичных властей, обратить внимание на складывающуюся ситуацию. Выступая на круглом столе, представители МАГР четко сформулировали основные проблемы, которые возникают при работе с органами опеки и попечительства, и пути их решения. Итак, по пунктам…

Главная причина, по которой проблемы опеки и попечительства так беспокоят риэлторов — это неопределенность при проведении сделок. С точки зрения технологии важно все рассчитать по дням и часам — каждый документ, каждое посещение того или иного учреждения. Нарушение такого технологического цикла грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново. Может сорваться и целая цепочка сделок. В результате, убытки несут как риэлторы, так и их клиенты.

Во-вторых, нигде не регулируется процедура работы органов опеки и попечительства — кворум и регламент заседаний, сроки рассмотрения заявлений и выдачи распоряжений. Эти вопросы отданы на усмотрение управ, и нет никаких гарантий, что разрешение органа опеки и попечительства — распоряжение главы управы — будет получено в течение месяца, а тогда заранее собранные в ДЭЗе и БТИ документы будут просрочены.

Во-первых, многие инспектора дают разрешение на продажу старой квартиры только с одновременной покупкой нового жилья. При сделках с новостройками это практически невозможно, да и при сделках на вторичном рынке может вызвать проблемы. Иногда нереальным становится переезд из Москвы в Подмосковье и другие регионы. По мнению риэлторов, можно было бы разрешить сделки с разрывом во времени при условии регистрации и наделения собственностью ребенка в новой квартире.

Гражданский кодекс оперирует понятием «уменьшение имущества», однако непонятно, что имеется в виду. В результате, в различных районах и при различных сделках в качестве критерия для разрешения или запрещения сделки используются балансовая и рыночная стоимость жилья, метраж квартиры, ее расположение, количество комнат… В первом приближении можно сказать, что органы опеки разрешают те сделки, в результате которых площадь жилья, приходящаяся на ребенка, не уменьшается. Но в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, и трудно однозначно предположить, каким именно критерием воспользуется инспектор в том или ином случае.

В-третьих, ни в одном документе нет определения, что именно является нарушением прав и законных интересов несовершеннолетнего при осуществлении сделок с недвижимостью. Так, Закон «Об организации работы органов опеки и попечительства в городе Москве» дает определение понятия «права и законные интересы ребенка» как совокупность личных неимущественных и имущественных прав и законных интересов ребенка, обеспечивающих его нормальную жизнедеятельность. Что при этом понимается под нормальной жизнедеятельностью, остается неясным.

В-пятых, недопустимо требование положить на счет несовершеннолетнего разницу между продаваемой и приобретаемой квартирами. Практика показывает, что именно сложное материальное положение семьи и невозможность другим путем обеспечить ребенку нормальное существование зачастую заставляет родителей менять более дорогое жилье на более дешевое.

В-четвертых, по мнению участников круглого стола, необходимо установить пределы полномочий органов опеки. Например, требование оформить на несовершеннолетнего права собственности на новую квартиру, если в старой он был только зарегистрирован, явно неправомерно. Требование согласия обоих родителей противоречит семейному законодательству и направлено на защиту прав родителя, а не ребенка. А требование согласия на сделку от продавцов квартиры, в которую поедет несовершеннолетний, вообще является бессмысленным. Даже дав такое согласие, продавец имеет право опротестовать сделку в течение трех лет в случае нарушения своих прав, связанных с отчуждением квартиры.

И наконец, в-седьмых, обжалование решений органов опеки и попечительства в суде проблематично. Дело в том, что в выдаваемых отказах, как правило, отсутствуют точные формулировки — в чем именно состоит нарушение или ухудшение имущественных прав несовершеннолетнего.


В-шестых, в различных районах инспектора предъявляют различные требования к перечню и форме документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения. Это крайне затрудняет проведение сделок.

Напомним, что обо всех этих проблемах речь шла еще два года тому назад. После круглого стола появилась вполне обоснованная надежда на то, что ситуация в скором времени изменится. Мэру Москвы было направлено письмо, содержавшее вполне конкретные предложения и отражавшее готовность риэлторского сообщества принять участие в их реализации. Среди этих предложений — подготовка методического материала для инспекторов, организация постоянно действующего семинара для специалистов управ, разработка «настольной книги инспектора»…

Более того, зачастую инспектор даже не принимает документы к рассмотрению в случаях, кажущихся ему нарушениями прав ребенка. В этом случае даже нечего обжаловать!

Увы, но никаких реальных действий вслед за этим письмом не произошло. Дважды в течение прошлого года МАГР направляла письма Швецовой, но ни семинара, ни рабочей группы так и не было создано. Единственной реакцией столичных властей властей стали звонки из Комитета по образованию, а также из отдела мониторинга рынка жилья Департамента жилищной политики с просьбами рассказать о ситуации подробнее. Был еще разговор с представителем аппарата Комитета по законодательству Госдумы РФ, но и он не получил никакого продолжения.

В конце 2001 года пришел ответ от первого вице-премьера Правительства Москвы Людмилы Швецовой, которая признала как само существование проблемы, так и недостаточную правовую подготовку инспекторов. В письме говорилось, что Департаменту муниципального жилья совместно с комитетами образования и социальной защиты поручено организовать тот самый постоянно действующий семинар, о котором писали МАГРовцы. Кроме этого, предполагалось создать рабочую группу для изучения правоприменительной практики и разработки методических рекомендаций, причем в нее должен был войти и представитель МАГР.

Именно поэтому есть смысл пытаться ввести действия органов опеки и попечительства в определенные рамки на московском уровне. Помимо уже упоминавшихся методичек и семинаров, столичные власти могли бы предпринять и меры другого характера — выборочные проверки городской прокуратурой, выпуск инструктивных писем… Есть же опыт Санкт-Петербурга, где заключено соглашение между Городским бюро регистрации прав на недвижимость, Комитетом по молодежной политике администрации города и Нотариальной палатой Санкт-Петербурга. В документе четко указаны все нюансы регистрационных действий, которые связаны с работой органов опеки и попечительства. Это, конечно, не есть окончательное решение проблемы, но один из логичных и действенных шагов на пути к решению.

Интерес к проблеме из Госдумы — это хорошо, поскольку деятельность органов опеки и попечительства регламентируется федеральным законодательством. Коренным решением проблемы могло бы стать принятие соответствующего федерального закона или поправок к законам существующим. Однако это малореально — необходимо не только мощное лоббирование, но и значительные затраты на юридическое сопровождение, которые непосильны не только для МАГР, но и для РГР.

Благодарим за помощь в подготовке материала директора агентства недвижимости МОСИНТЕЛСЕРВИС, члена Совета МАГР Михаила Гохштейна.


А в Москве и сегодня все те вопросы, которые поднимались риэлторами два года назад, не сняты с повестки дня. Это значит, что хорошо отлаженная риэлторская «машина» по-прежнему спотыкается на необходимых, но при этом и непредсказуемых органах опеки и попечительства.



Очень похожие публикации:
Тренинги по-черкизовски
Кабинеты у воды
Земельный конфликт в Одинцовском районе вернулся в суд
Кто хочет захватить Киевскую площадь?
Дмитровское направление: на горных лыжах к большой воде
Областное автокольцо наехало на дачников
Карточный домик


[t0.007]