Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Офисный экономкласс



Целевая аудитория


Про недвижимость класса С не принято много говорить: не так часто можно встретить аналитические обзоры, посвященные этому сегменту, и если речь идет об арендных ставках на офисные площади, то третья буква латинского алфавита там, как правило, даже не присутствует. Все это позволяет сделать предварительный вывод: данная тема не представляет особого интереса. Мы попробуем доказать обратное, обратив внимание на то, как сегодня складывается судьба офисов класса С, и на перспективы их дальнейшего развития.

Такие офисы подходят компаниям, не имеющим четкой ориентации на постоянный поток клиентов. Именно поэтому многие крупные организации используют помещения С-класса под так называемые бэк-офисы. Если провести классификацию по роду занятий, основными обитателями офисов класса С оказываются фирмы, занимающиеся IT-технологиями, медицинские компании, дистрибьюторы, поставщики и даже ритейлеры, арендующие такие площади, когда в нужном районе не находится предложений более высокого класса.

Как рассказала Собственнику руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, офисы класса С разбросаны по всему городу и находятся в разных районах Москвы. Это, в том числе, помещения в бывших НИИ, других зданиях относительно старой постройки. Спрос на них достаточно большой, что обусловлено невысокими ставками, говорит эксперт. Как правило, данные помещения интересны небольшим фирмам, организациям, для которых либо местоположение не имеет значения в принципе, либо, напротив, представляют интерес именно отдаленные от центра районы.

По словам Кисариной, специфической особенностью класса С является высокая ликвидность и множество мелких площадей. И соответственно, частая смена арендаторов. Плюс эксплуатационные, или амортизационные, траты ежегодные расходы для девелоперов, зависящие от конкретного здания, рассказывает эксперт. Доля площадей рассматриваемого класса в общем объеме предложения офисной недвижимости составила в июле 2006 года 70%, или 560 тыс. кв. м.

Цены


Ставки аренды в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца находятся в рамках от $300 до $470, в пределах от ТТК до МКАД от $300 до $450, на престижных направлениях Запада и Северо-Запада порядка $400-550 за кв. м в год. Причем парковка может быть как бесплатной, так и обходиться арендаторам в сумму от $50 до $150 в месяц. Такой разброс объясняется тем, что в одном и том же офисном центре ставки могут быть индивидуальны для каждого арендатора и зависеть от объема арендуемых площадей, этажа и срока аренды.

По данным аналитиков компании Becar Commercial Property, диапазон среднего минимального и максимального уровня арендных ставок составляет на сегодняшний день от $300 до $650 за кв. м в год. Определяющим фактором ценовой политики, в том числе в рассматриваемом сегменте рынка, является как раз расположение объектов. Так, арендные ставки (с учетом НДС и эксплуатационных расходов) в пределах Садового кольца составляют $450-650, а в отдельных случаях и до $700 за кв. м в год.

Характерные тенденции


Стоит отметить, что приобретаются в собственность офисы класса С весьма активно. Дело в том, что объем рынка предложения в Москве ограничен, объясняет генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников, и на нем единовременно экспонируются примерно 500-550 объектов, не более 300 из которых офисного назначения, С-класса в том числе. И у потенциального покупателя нет особого выбора. Другое дело, что существуют объекты класса С с серьезными юридическими проблемами, выставленные по завышенной цене, расположенные крайне неудачно с точки зрения офисного назначения и т. д. Такие действительно сложно продать.

Перспективным представляется процесс перепрофилирования и реконструкции таких офисов, соглашается Денис Колокольников. Это объясняется тем, что свободных земельных участков в хороших местах не так много. Повышение уровня до класса B требует не столь значительных затрат по сравнению с новым строительством. А разница в ставках вполне существенная. И девелоперу, при физической пригодности здания, подобная реконструкция выгодна. Впрочем, по мнению Ольги Кисариной, несмотря на все это, доля площадей класса С не будет сокращаться, постоянно пополняемая подверженными старению площадями В-класса. Учитывая же общий рост спроса и постоянное повышение ставок в бизнес-центрах, считает Денис Колокольников, класс С будет по-прежнему востребован.

Сегодня эксперты рынка отмечают два ключевых момента в существовании офисов класса С: объем предложения сокращается, площади дорожают. Так, по прогнозам Becar Commercial Property, объем доли бизнес-центров класса С на рынке будет убывать и к концу 2006 года составит не более 54,27%. Руководитель отдела офисной недвижимости Becar Commercial Property Денис Карцев объясняет такую тенденцию двумя причинами: переходом части площадей класса С в класс В путем реконструкции, а также тем, что на рынке не ведется новое строительство бизнес-центров С-класса в силу их малой привлекательности для девелоперов.



Очень похожие публикации:
Штампованные форматы для усредненных семей
Хватай мешки — вокзал отходит
Рублевка съест сама себя...
Квартира в Москве: построил за $200, продал за $1000
Приватизируй, если хочешь. Расприватизируй, если можешь
Недвижимость с родословной. Советы начинаещюму помещику
Столицу России объявят зоной


[t0.0066]