Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Нужно уметь договариваться



- Насколько серьезны сейчас риски в строительном секторе с точки зрения выполнения инвесторами взятых на себя обязательств? Что делает правительство Москвы, чтобы не повторилась ситуация с обманутыми соинвесторами?


Интервью с руководителем столичного стройкомплекса, первым заместителем мэра Москвы Владимиром Ресиным состоялось через три дня после того, как Генпрокуратура РФ инициировала проверку Федеральной антимонопольной службой застройщиков Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга на предмет возможного картельного сговора. Как велит чиновничья этика, заместитель мэра отказался комментировать незавершенное дело и вообще предпочел не касаться тем, связанных с ценами на строящееся жилье. Зато ответил на все остальные вопросы, которые задал ему обозреватель Денег Андрей Воскресенский.

Правительство Москвы ни в коем случае не допустит, чтобы ситуация с обманутыми соинвесторами повторилась. Сейчас внедряется проект типового договора для соинвесторов, который служит основой для аналогичных разработок в других регионах. Вводятся банковские гарантии для компаний, привлекающих средства населения. Создается открытый для ознакомления реестр строительных компаний и других деловых партнеров правительства Москвы, в котором будут содержаться исчерпывающие данные о том, как они выполняют свои инвестиционные обязательства.

- Мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков поставил задачу решить проблему обманутых соинвесторов до конца 2008 года. И эта задача будет решена четко, в установленные сроки. Все две тысячи соинвесторов получат новые квартиры или, если они этого захотят, им будут возвращены деньги. В Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города работает комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в Москве. На заседаниях комиссии детально рассматривается ситуация с каждым из объектов, строительство которых по вине инвесторов не было закончено в срок. В работе комиссии принимают участие представители департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, департамента муниципального жилья, управления по экономической безопасности города, заместители префектов административных округов столицы по строительству и даже судебные приставы. Кроме этого, на заседаниях комиссии присутствуют представители инициативных групп обманутых соинвесторов, деятельность комиссии освещают приглашенные на заседания журналисты. Ситуация с проблемными объектами рассматривается также на совещаниях у заместителей руководителя департамента градостроительства и в префектурах.

Могу сказать, что сейчас по всем проблемным объектам ведется работа, все они находятся под контролем. Проведена инвентаризация, составлены графики ввода. Некоторые уже сданы, остальные достраиваются.


Все строительство в Москве ведется исключительно на конкурсной основе. К конкурсам допускаются только те компании, которые обладают всеми необходимыми ресурсами и опытом работы для того, чтобы точно в срок выполнить взятые на себя обязательства.

- Такими занимаются следственные и судебные органы.


- В том числе и те, которые связаны с явным криминалом - мошенничеством, двойными продажами?


- Это не так. Москва как сдавала порядка 5 млн. кв. м жилья в год, так и будет сдавать. Другое дело, и здесь вы правы, что растет доля социального жилья. Сейчас такого почти половина. Это гораздо больше, чем пять лет назад.


- Каковы ваши оценки дефицита жилплощади в Москве и потенциала дальнейшего роста цен на жилую недвижимость? Все эксперты утверждают, что предложение жилья сокращается, особенно в разряде экономкласса. Возникает ощущение, что застройщикам и риэлтерам просто нечего предложить потенциальным покупателям...

- Правильно ли я понимаю, что доступное жилье - это то, которое строится в рамках городских программ, например, по социальной ипотеке? Говорить же о доступности коммерческого жилья не приходится...


И действительно, индустриальное домостроение нацелено в первую очередь на решение социальных задач. В коммерческом строительстве преобладает индивидуальное домостроение. Если же говорить о реальном дефиците жилья, в Москве он очень велик. В очереди на получение бесплатной квартиры в городе стоят почти 200 тыс. семей. Город строил, строит и будет строить для них бесплатное жилье. Кроме этого, за счет бюджета мы строим новые дома для молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек, по программе социальной ипотеки. Жилищные условия хотели бы улучшить и многие московские семьи, которые не попадают под категорию льготников. Кому-то хочется съехаться, кому-то разъехаться, кому-то нужна дополнительная комната и так далее. Но при том уровне цен, который есть сейчас, большинство из них, даже с учетом ипотеки, не имеют возможности докупить нужные квадратные метры. При отсутствии спроса со стороны реальных конечных покупателей - тех, кому квартира нужна не как вложение денег, а как место жительства, цены на недвижимость должны остановиться. Их нормальная динамика должна идти вровень с уровнем инфляции в стране.

Что же касается коммерческого жилья, оно доступно для тех, кому заработки позволяют. Если наши люди будут получать за свой труд столько же, сколько за рубежом, а цены будут на уровне мировых или чуть меньше, это будет доступное жилье.


- Конечно, в первую очередь доступное жилье - это социальное. Мощным подспорьем федеральному проекту стала программа социальной ипотеки, действующая в столице с прошлого года. Нам уже удалось добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, приобретаемое при помощи этого механизма. В перспективе - снижение процентной ставки по кредитам до 6-7% годовых. Если говорить о конкретных цифрах, то могу сказать, что в целом в 2006 году для выполнения жилищных программ планируется построить более 1 млн кв. м под переселение жителей из сносимых пятиэтажек и ветхих домов, 400 тыс. кв. м - очередникам, 300 тыс.- на социальную ипотеку, которой смогут воспользоваться примерно 5200 семей, и еще 270 тыс.- на программу Молодой семье - доступное жилье.

- За счет доли города Москва строит социальное жилье и решает другие необходимые социальные вопросы. Поэтому городские власти заинтересованы в получении от инвесторов реальной стоимости за предлагаемые площадки. Эта цена учитывает все обременения, которые присутствуют на участке. Так что доля города, определяемая департаментом экономической политики и развития Москвы, разумна. В торгах побеждает тот, кто предлагает городу наилучшие условия реализации проекта. Были случаи, когда на аукционах инвесторы, имеющие особый интерес к участку, поднимали его стоимость на десятки процентов.

- Рассматривается ли вопрос о снижении доли города в строительных проектах, учитывая, что обременения при точечной застройке значительно возрастают?

- Сегодня строительные компании Москвы строят в Подмосковье порядка 2 млн. кв. м. Еще около 800 тыс. кв. м они возводят в других регионах России. И будут строить за пределами Москвы еще больше. Это нормальный процесс. Это реальный вклад Москвы в реализацию программы Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

- Как вы относитесь к тому, что московские застройщики жилья экономкласса все больше строят за пределами города, прежде всего в Подмосковье?

- В ближайшие годы массовая застройка будет вестись в Кожухове, районе Косино-Ухтомский, Марфине, Бутове, Некрасовке, Молжанинове, Солнцеве и микрорайоне Северный.


- Планируется ли освоение новых районов для массовой застройки? На каких площадках будет вестись муниципальная застройка?

- Как скажется на ценах бутовский кризис? Согласен ли город на увеличение компенсационных выплат в подобных случаях?


В связи с возрастающим дефицитом свободных территорий для застройки разработаны новые подходы к перспективам развития города, которые в первую очередь связаны с решением задачи изменения структуры использования городских площадей. Резервов для строительства у города достаточно. Это и реорганизация промзон, и комплексная реконструкция районов сложившейся застройки, и снос и расселение пятиэтажек первого периода индустриального домостроения и ветхого жилья, и высотное строительство. Генеральный план развития города до 2020 года предусматривает строительство и реконструкцию еще около 70 млн. кв. м жилья, и территорий для этого достаточно.

Позиция мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова такова: Не народ для власти, а власть для народа. И когда этот принцип действует, для конфликтов, подобных бутовскому, не остается места. Кстати, новый микрорайон в Бутове запланирован и будет строиться исключительно на городские, бюджетные средства. Мы заинтересованы как можно скорее начать там работы, так как обязательства перед очередниками, которые годами ждут получения квартир, нужно выполнять. А вот возникни подобная ситуация с инвестиционным проектом, еще неизвестно, стал бы инвестор разбираться и ждать решения вопросов с каждым недовольным жителем поселка, ему проще было отказаться от проекта. Город же пытается пойти навстречу и разбираться в каждом отдельном случае.

- История в Южном Бутове еще раз наглядно показала: в решении таких вопросов представителям власти нужно не жалеть времени и вести нормальный диалог с людьми. Нужно уметь договариваться! Внимательно выслушивать мнения жителей, искать разумные компромиссы. Конечно, это непросто, но это и есть задача власти в современных условиях: решать вопросы так, чтобы в итоге были учтены интересы каждого.

- Вы говорите о том, что Москва по-прежнему будет строить 5 млн кв. м ежегодно. А нацпроект Доступное и комфортное жилье - гражданам России предполагает удвоение ввода к 2010 году. Значит ли это, что Москва уже удвоила свою норму?


Порядок компенсации собственникам определяется федеральным и местным законодательством. Но федеральные нормы определяют только минимум компенсации. В Москве размер компенсации существенно выше, чем это определено федеральными законами. На деле при определении компенсации в выкупную цену за земельные участки входят рыночная стоимость земельного участка, всей находящейся на нем недвижимости, зеленых насаждений плюс упущенная выгода: стоимость внесенных в землю удобрений, потенциально потерянных урожаев фруктов и т. п. Оценку всех этих параметров производят независимые лицензированные оценочные компании по специально разработанным методикам расчета.



Очень похожие публикации:
Нестыковки на властных орбитах
Лондонские Тауэры
Вместо квартир инвесторы скупают кабинеты
Девелоперы коммерческой недвижимости научились привлекать кредиты
Природу спасли от IKEA
Дистанционная ипотека
Москва приступает к новому этапу реконструкции домов


[t0.008]