Главная страница | Форум | Блокнот | Добавить запись | Регистрация

Оцените синекуру



Андрей Лазаревский, экономист, почетный член Российского общества оценщиков.


Минимущество фактически предлагает узаконить произвол при оценке земельных участков. Независимость независимых оценщиков – пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое их лицензирует. «Правильный» результат будет выбирать чиновник.

Отвечает за земельную реформу Минимущество РФ. Это ведомство, играя на опережение, развило накануне заседания правительства бурную пропагандистскую деятельность: анонсировало законопроект о поправках в Земельный кодекс. В проекте собственникам зданий и предприятий предложено выкупать землю под строениями в рассрочку, но... по рыночной цене – в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».

На заседании правительства активно обсуждался вопрос о цене выкупа земельных участков и о принципе ее определения. Надо сказать, что Минэкономразвития заранее разослало по ведомствам проект доклада, в котором содержался неутешительный вывод: «Цель земельной реформы не достигнута... земля практически не вовлечена в гражданский оборот».

Тем не менее первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский в публичных выступлениях перед заседанием правительства настаивал на продаже застроенных участков их владельцам «по рыночной цене» и уверенно отвечал на недоуменные вопросы специалистов. По мнению замминстра, рынок может быть ограниченным – вплоть до одного покупателя и продавца – а для оценки рыночной стоимости любого объекта достаточно привлечь квалифицированных независимых оценщиков.

Речь идет об участках, на которых расположены эти самые здания и предприятия, и купить их могут только владельцы недвижимости. Между тем по закону РФ «Об оценочной деятельности» рыночная цена может быть определена только в случае, если «объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции», когда стороны сделки действуют разумно... а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Ясно, что под такие условия подходит только земельный участок, во всех отношениях свободный – и от прав третьих лиц, и от обременений, которые помешают его купле-продаже. Что же до застроенного участка, то он самостоятельной рыночной стоимости не имеет, она капитализирована в строении и неотделима от единого объекта недвижимости. Ведь застроенный участок обременен и физически – зданием, предприятием, и юридически – правами собственника этой недвижимости. «Частичные» права владельца недвижимости на землю (право аренды, пользования) – это тоже обременение, имеющее свою цену.

Возвращаясь к проекту Минимущества, приходится признать, что это ведомство фактически предлагает узаконить произвольные решения независимых оценщиков. Хотя их независимость – пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое лицензирует оценщиков. Пусть оценку проводят хоть десять самых лучших оценщиков – «правильный» результат будет выбирать чиновник.

Можно теоретически определить цену застроенного участка, предположив, что участок в этих границах свободен и от строений, и от каких-либо прав третьих лиц. Затем эта цена должна быть уменьшена на величину обременений и компенсаций прав собственности на строение или предприятие, а также на снос строений и на возмещение прошлого экологического ущерба. Справедливая цена такого участка может оказаться отрицательной.

Аналогичный порядок оценки застроенных участков законодательно введен на Украине. Официальных данных о цене сделок по выкупу таких участков там получить невозможно. Украинские бизнесмены хранят эти сведения в тайне. Создается впечатление, что каждая сделка по выкупу участка у наших соседей – это результат полюбовной договоренности конкретного заявителя с конкретным чиновником. Не такую ли синекуру, прикрываясь заботой о бюджете, предлагает Минимущество? Ответ на этот вопрос мы должны получить до начала сентября.

О том, что на практике получится после введения такого закона, нам печально поведали специалисты. Собственнику предприятия придется платить трижды: оценщику – за «хорошую» оценку, чиновнику – за «правильное» решение и собственно сумму выкупа в бюджет. О соотношении выплат можно только догадываться.



Очень похожие публикации:
Москва приступает к новому этапу реконструкции домов
Проблемы необязательного страхования
Рост цен тормозит ипотеку в Петербурге
Работаю в городе, живу в собственном доме...
Лебедеву интересна логистика
Дом: от умного - к разумному
Внешторгбанк подменит АИЖК


[t0.0076]